El cambio de uso previsto de un inmueble (de almacén a vivienda, de tienda a oficina, de caja a laboratorio, por poner algunos ejemplos) es un procedimiento que implica dos tipos de problemas: urbanos-regulatorios y morfológicos . Por un lado , de hecho, es necesario comprobar que el cambio de destino a implementar está urbanísticamente permitido ; por otro lado, debe asegurarse de que se cumplan todas las normas de higiene y sanitarias prescritas por las normativas locales.
Dependiendo del uso que se quiera hacer de un espacio, es necesario garantizar niveles mínimos de salubridad que, aunque diferentes según la Región y también el Municipio, son generalmente atribuibles a los mismos principios.Solo algunos ejemplos: las casas de la planta baja no pueden estar en contacto directo con el suelo, sino que deben estar separadas de él por una cámara de aire (el llamado sótano ventilado) ; esta regla no es obligatoria para una actividad productiva. También es necesario que se respeten los ratios de aeroiluminación, que los sanitarios estén a la altura, los ambientes adecuadamente aislados.
Cuando es posible cambiar el uso previsto de una propiedad y cuando no
Desde el punto de vista urbanístico, es necesario verificar si la superficie a transformar se encuentra o no en una zona en la que el nuevo destino está permitido según los Planes Reguladores Municipales. Para cada lote existe efectivamente una función específica o en todo caso parámetros a respetar: los Planes Reguladores prevén, según las zonas, diferentes usos: residencial, comercial, industrial, parques públicos, etc. También hay que recordar que no todos los edificios tienen el mismo valor urbanístico.Hay lugares que “hacen volumen” y espacios considerados “accesorios”. Estos no contribuyen al valor de la superficie que se puede construir en un terreno: los garajes, los sótanos y los cuartos de servicio a menudo entran en esta segunda categoría. Por eso difícilmente será posible transformar un garaje en vivienda sin cometer abusos: más allá de los problemas de aislamiento, salubridad, iluminación, casi siempre se da la transformación de una superficie que no "hace volumen" (y por tanto no se había contado en el tiempo de construcción) en una superficie volumétricamente significativa.
¿Cuál es el procedimiento para cambiar el uso previsto?
Una vez comprobado que es posible el cambio de uso previsto, éste puede ser de dos tipos: con o sin obras. En el primer caso, más sencillo, en la mayoría de municipios basta con un Dia y el calendario es inmediato. l En el segundo caso, sin embargo, el cambio es generalmente oneroso y la carga a pagar a la Municipalidad depende del tipo de propiedad y cuánto impacta la nueva actividad en los servicios públicos, consumo de servicios, etc. Es necesario presentar una práctica de construcción y al mismo tiempo indicar el cambio de uso previsto que sigue a los tiempos de la práctica. Una vez finalizadas las obras, un técnico cualificado elabora el nuevo expediente que se presentará al Registro de la Propiedad para su actualización, indicando el cambio de uso previsto y los cambios de edificación realizados.l Como el tema es complejo y los procedimientos varían de un lugar a otro, es recomendable consultar a un profesional en el área.
Proyecto: arco. Laura Pesaro, Milán
[email protected] Foto: Cristina Fiorentini