Contenido procesado
- Comenzando con dos propietarios
- Lo que dice la ley
- Tipos: tres más uno
El condominio se forma espontáneamente, sin necesidad de firmar contrato, cuando al menos dos propietarios conviven dentro de un edificio. En cada edificio, además de los departamentos, se encuentran las llamadas “partes comunes”, es decir, espacios y sistemas que pertenecen a todos los propietarios de las unidades inmobiliarias individuales. El responsable de estas partes compartidas es el administrador, quien tiene la tarea de recaudar las sumas que se utilizarán para mantenerlas en buen estado. Así funciona el condominio “clásico” donde, salvo algunos casos particulares, cada condominio aporta a los gastos comunes, en proporción a las milésimas de propiedad que posee. Puede suceder, sin embargo, que en determinadas situaciones se configuren otro tipo de condominios y, en consecuencia,los criterios para la distribución de gastos también serán diferentes a los convencionales.
La presencia de solo dos propietarios en todo un edificio que conforma un condominio es una hipótesis que se puede verificar. El problema surge cuando uno de los dos está en desacuerdo con el otro y tomar una decisión se vuelve prácticamente imposible. En casos como estos se configura el condominio mínimo. Si, por el contrario, algunas partes comunes (como escaleras y ascensor) solo sirven a algunos residentes, se configura un condominio parcial. Finalmente, en presencia de un supercondominio cuando dos o más edificios autónomos comparten partes comunes (instalaciones deportivas, estacionamiento,…).
Lo que dice la ley
El condominio mínimo, el parcial y el supercondominio no están contemplados explícitamente por el Código Civil, pero a lo largo de los años la jurisprudencia ha equiparado estas realidades al condominio clásico. Sin embargo, algunos de los artículos del Código parecen referirse a los tres tipos. Por ejemplo, 1139, para resolver el impasse mínimo en el condominio entre los dos condóminos que tienen opiniones contrarias sobre temas concernientes a las partes comunes, se refiere a las reglas de comunión. En cambio, el artículo 1123, con respecto al reparto de gastos, introduce el concepto de condominio parcial disponiendo que "si un edificio tiene varias escaleras, patios, techos, obras o sistemas destinados a dar servicio a una parte de todo el edificio,los costos relacionados con su mantenimiento corren a cargo del grupo de condominios que se benefician de ellos ". En cuanto al supercondominio, el artículo 1117-bis, introducido por la reforma ley 220/2012, establece que se aplicarán las disposiciones sobre el condominio "clásico", en la medida en que sean compatibles, en todos los casos en que varias unidades inmobiliarias, más los edificios o condominios de unidades inmobiliarias o edificios tienen partes comunes de conformidad con el artículo 1117 ".
En resumen
- Se puede establecer incluso si solo hay dos condominios
- En un edificio de varias escaleras, para algunas resoluciones, se puede crear una para cada escalera
- Se pueden asociar varios edificios, siempre que tengan espacios o sistemas comunes
El artículo 1136 del Código Civil indica qué mayorías se requieren para que la asamblea del condominio delibere.
• En el condominio mínimo, sin embargo, los propietarios son solo dos y si ambos no piensan de la misma manera, tomar decisiones sobre partes y sistemas comunes es imposible. Para desbloquear la situación intervino el Tribunal de Casación, que equiparó el condominio mínimo con el "clásico", permitiendo la aplicación de las normas generales sobre comunión, tal como lo exige el artículo 1139 del Código Civil. Y por lo tanto, cuando los dos condominios discrepen, como se indica en el artículo 1105 del Código, “cada participante puede apelar ante la autoridad judicial. Esto lo prevé en la sala del consejo y también se puede nombrar un administrador ”. Por lo demás, se aplican todas las reglas del condominio "clásico", incluidos los procedimientos y plazos para la convocatoria de la asamblea que, de no respetarse, dejan sin efecto las resoluciones.
Puede suceder que algunas áreas comunes solo atiendan a un grupo de personas, como cuando hay varias escaleras y ascensores en el edificio: no tendría sentido que un condominio en la escalera A pague los costos de mantenimiento ordinario de la escalera B y viceversa. En casos como estos hablamos de condominio parcial, variante que prevé montajes ad hoc (además de los "generales"), en los que solo participan los condominios interesados en el uso de esas partes comunes.
• Así, en el caso de que sea necesario sustituir el motor eléctrico del ascensor, la decisión la tomarán exclusivamente los propietarios de la escalera en la que se ubique. Mientras que la asamblea convocada para la renovación de la fachada, por ejemplo, contará con la presencia de todos los condominios.
Surge cuando un conjunto de edificios independientes comparten partes y sistemas comunes.
• Según la Corte Suprema (sentencia del 14 de noviembre de 2012 n. 19939), el supercondominio es "una pluralidad de edificios, constituidos o no en condominios separados, pero incluidos en una organización de condominios más amplia, unidos por la existencia de ciertos cosas, sistemas y servicios comunes (por ejemplo, el camino de entrada o el sistema de iluminación, el servicio de conserjería) en una relación auxiliar con los edificios ".
• En la misma sentencia, la Corte aclaró que “para efectos de la constitución de un supercondominio no es necesaria la manifestación de la voluntad del constructor, ni la de los propietarios de las unidades inmobiliarias, ya que es suficiente que los edificios individuales tengan unos sistemas en común, o servicios, incluidos en el ámbito de aplicación del art. 1117 cod. civ. ".
• Previamente, la Corte Suprema (con sentencia 15476/01) había especificado que las resoluciones aprobadas por la asamblea del supercondominio "tienen efecto directo e inmediato sobre los condominios individuales de los edificios que lo integran, sin la obligación de las resoluciones de cada asamblea condominio ".
• Por tanto, condominio y supercondominio pueden convivir sin ningún problema, pero será necesario elaborar dos milésimas tablas: una para dividir los gastos de las partes comunes del condominio único y la otra para dividir los costos de las partes compartidas por varios edificios.
El artículo 67 de las Disposiciones de Desarrollo del Código Civil establece, en supercondominios con más de sesenta participantes, que cada condominio designe, con un número de votos igual a la mayoría de los participantes y dos tercios del valor del edificio, su representante ante el montaje para la gestión ordinaria de las partes comunes de varios condominios y para el nombramiento del "super administrador". En su defecto, cada participante puede solicitar que la autoridad judicial designe al representante de su condominio.
Este último responde con las reglas del mandato y comunica oportunamente la agenda y las decisiones tomadas por la super asamblea de los representantes de los condominios al administrador del edificio de referencia. El administrador luego informará a la asamblea.
• Los representantes de los condominios individuales, que también pueden ser terceros, participan en el montaje del supercondominio solo si la intervención en las partes comunes es para el mantenimiento ordinario y para el nombramiento del superadministrador, quien requiere el voto favorable de los presentes en la reunión, quien representan al menos la mitad de las milésimas contenidas en la tabla de supercondominio (relativas a las partes comunes a varios edificios).
En el caso de que los condominios sean menores de sesenta, o las obras en las partes comunes sean de carácter extraordinario, también podrán participar (y votar)
los propietarios individuales de las propiedades que viven en los edificios del supercondominio. Incluso si no participan en la reunión de representantes, aún tienen derecho a impugnar las resoluciones aprobadas por la súper reunión, dentro de los 30 días siguientes a la fecha en que se celebró la reunión; o, si el representante no asistió a la reunión, desde el día en que el condominio individual recibió copia del acta.
Hay un cuarto tipo de condominio. Se define como “horizontal” y se configura, por ejemplo, en el caso en que una serie de viviendas unifamiliares unifamiliares, independientes entre sí, compartan unas partes comunes.
• El Tribunal de Casación, con sentencia del 18 de abril de 2005, n. 8066, señaló que la noción de condominio se configura no solo en el caso de edificios que se extienden verticalmente, sino también en el caso de edificios adyacentes, equipados con estructuras de soporte y sistemas comunes esenciales.
En colaboración con Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it
Tomado del documento Cose di Casa de agosto de 2022-2023