Si en lugar de una subrogación del préstamo, procede a una renegociación con su banco, ¿puede eventualmente solicitar otra renegociación? ¿O puede luego proceder con la subrogación con otro banco?
Primero veamos brevemente qué es la subrogación. La portabilidad del préstamo o subrogación - introducida en Italia con la ley no. 40 de 2007, también conocida como Ley Bersani, es un procedimiento que prevé la posibilidad de trasladar la hipoteca de un banco a otro que ofrezca mejores condiciones. Todo sin ningún coste, penalización o recargo. En la práctica, el préstamo inicial se cierra y se contrata uno nuevo con otro banco, utilizando la hipoteca original.
La renegociación tampoco implica gastos u otras comisiones bancarias para el cliente y es una herramienta que le permite cambiar las características del préstamo existente de acuerdo con su banco, en particular el tipo de tasa de interés, el alcance y la duración del préstamo. La renegociación debe solicitarse por escrito a su banco.
La renegociación de las condiciones del préstamo con el propio banco - responde el Consejo Nacional de Notarios - no depende de una disposición legal, sino que es una opción que se enmarca dentro de la libertad contractual de las partes. El prestatario siempre tiene derecho a solicitarlo, el banco siempre tiene derecho a aceptar o rechazar. Por tanto, no existen plazos mínimos entre una renegociación y otra, ni límites en el contenido de la renegociación , que puede relacionarse con el tipo, duración, frecuencia de las cuotas y cualquier otro aspecto del préstamo, pactado entre el banco y el cliente.
Además, incluso el préstamo que se ha renegociado ciertamente puede estar sujeto a subrogación posterior con otro banco.
La comparación entre hipotecas se puede hacer evaluando la APR (Tasa Global Efectiva Anual) que representa el costo real de la transacción hipotecaria calculado no solo en base a intereses, sino también tomando en cuenta los gastos: investigación preliminar, tasación, comisiones bancarias por "advertencia ”, Cobro de cuotas, gestión anual del expediente y similares. Desde un punto de vista económico, tiene sentido comparar la TAE por la misma cantidad y duración del préstamo. Evidentemente, la TAE también se puede comparar en el caso de diferentes duraciones e importes, pero el resultado de la comparación puede no ser particularmente significativo a la hora de elegir entre las distintas propuestas.
A la hora de contratar una hipoteca -por tanto no en el caso de subrogación o renegociación en la que no haya costes para el cliente, como se mencionó anteriormente- se recomienda tener en cuenta que en la TAE puede haber partidas no incluidas, incluso muy significativas . Una consiste en los honorarios notariales , que sin embargo, con el mismo préstamo y el monto de la garantía hipotecaria relativa, no varían. El otro, mucho más significativo, puede estar constituido por coberturas de segurosformalmente no obligatorios (por esta razón no se calculan en la TAE), pero en realidad son impuestos por algunos bancos para otorgar el préstamo. Puede tratarse de un seguro que cubra a los prestatarios en caso de fallecimiento, pérdida del empleo u otros reclamos, tras los cuales el seguro generalmente paga la deuda hipotecaria residual. El seguro obligatorio (que como tal se calcula en cambio en la TAE) suele ser económico y cubre la propiedad concedida como hipoteca contra los riesgos de "incendio - explosión - rayo".
Hipotecas ligeramente bajas
En el primer semestre de 2022-2023 , según se desprende del nuevo Informe de Datos Estadísticos Notariales (DSN), publicado en el sitio web www.notariato.it, las hipotecas muestran un retrocesoen comparación con el crecimiento de años anteriores: en particular, los préstamos para inmuebles (numéricamente más significativos) cayeron (-0,61%) en más de 1000 transacciones semestrales. Signo negativo también para préstamos relacionados con suelo edificable (-1,59%). A nivel regional, hay un "rebote" en el Valle de Aosta, que tras la tendencia negativa de los últimos años registró un + 37,58%. Signo positivo también para Friuli Venezia Giulia (+ 8,41%), para Abruzzo (+ 8,47%) y Calabria (+ 8,58%). Por otro lado, se reportan tendencias particularmente negativas para Molise (-12,74%) y Basilicata (-16,74%). Lombardía, Véneto y Emilia-Romaña prácticamente sin cambios. Leves diferencias, aunque principalmente negativas, para las otras regiones. Bajan las subrogaciones (-25,98%),que ahora suponen menos del 10% del total de operaciones de financiación, cifra para la que se espera un cambio de rumbo en la última parte del año.
En general, prevalecen los préstamos de hasta 150.000 €, pero también es significativo el incremento de hipotecas de entre 200.000 y 300.000 €.