Contenido procesado
- El contrato de alquiler: cómo funciona
- La ley contra las rentas negras
- Contrato de alquiler (arrendamiento) a una tarifa acordada
- Contrato de alquiler para uso temporal
- Cómo registrar el contrato de alquiler
- Deducciones fiscales para quienes viven en alquiler
Con alquiler asistido o uso temporal o incluso con la fórmula "4 + 4" y para el niño que asiste a la universidad en otro municipio, existen muchos tipos de contratos de alquiler de vivienda previstos por ley. Esto es lo que son.
El contrato de alquiler: cómo funciona
El contrato de arrendamiento es aquel con el que una parte, denominada arrendador, se compromete a garantizar el goce de un inmueble de uso residencial a favor de otro sujeto, denominado arrendatario o arrendatario, quien a su vez está obligado a pagar periódicamente una monto determinado, llamado alquiler. El contrato tiene una forma libre, lo que significa que el código civil que rige sus reglas y contenidos no requiere una forma contractual típica y específica.
Es la ley la que indica los elementos típicos que debe contener el contrato de arrendamiento y son, además de la generalidad de las partes, también la descripción del inmueble, la indicación del monto del alquiler, los métodos de pago y la duración del arrendamiento, y datos catastrales.
En el contrato de alquiler es necesario insertar una cláusula específica con la que el arrendatario declara haber recibido la información y documentación, incluido el certificado de eficiencia energética , el Ape. Si falta la declaración, el arrendador y el inquilino están sujetos al pago, en conjunto y en partes iguales, de una sanción administrativa.
En cuanto a la duración del contrato de alquiler, generalmente se prevé la fórmula 4 + 4, es decir, 4 años renovables por otros cuatro. La renovación es automática a menos que el inquilino envíe la cancelación 6 meses antes de la fecha límite por carta certificada. El arrendador también puede realizar esta comunicación pero solo en los casos estrictamente indicados por ley que son:
- necesidad de asignar la casa para el uso del propietario
- reconstrucción del edificio
- Necesito vender la propiedad.
Al final de los ocho años, el contrato de arrendamiento se puede renovar una vez más por otros ocho o caducará. Del contrato de arrendamiento surgen una serie de obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. En el primer caso son:
- entregar la propiedad en buenas condiciones y mantenerla apta para su uso como vivienda (por ejemplo, equipada con instalaciones sanitarias, etc.);
- asegurarse de que el activo esté libre de defectos (por ejemplo, sin fallas estructurales) y asegurarse de que el inquilino pueda disfrutarlo pacíficamente;
- emitir al inquilino el recibo de pago de la tarifa,
- pagar los costos de mantenimiento extraordinario (por ejemplo, el reemplazo del sistema de calefacción);
- registrar el contrato dentro de los 30 días, dando comunicación documentada, en los 60 días siguientes, al inquilino y al administrador del condominio.
Por parte del inquilino, sin embargo, las obligaciones son:
- hacerse cargo de la casa y usarla con la diligencia del "buen padre de familia", realizando las reparaciones necesarias, devolviendo luego la propiedad en buenas condiciones al final del contrato
- pagar la tarifa regularmente en los plazos acordados
- pagar al arrendador el depósito, que normalmente puede ser un máximo de 3 meses de alquiler
- pagar los costos de mantenimiento ordinario (por ejemplo, revisión anual de la caldera, reemplazo de un vidrio roto, etc.)
Para contrarrestar el fenómeno de las rentas ilícitas, el legislador intervino disponiendo que el arrendatario, en caso de pacto para el aumento de la renta en una extensión superior a la prevista en el contrato, podrá solicitar a la autoridad judicial, dentro de los 6 meses siguientes a la devolución de la propiedad arrendada, la devolución de aquellas sumas pagadas que no vencieron y que el arrendamiento se ponga en condiciones que cumplan con lo establecido por la ley para ese tipo de contrato.
En otro caso, es decir, cuando el arrendador no ha registrado el contrato dentro de los 30 días, puede solicitar, con acción que puede proponerse ante la autoridad judicial, que el contrato de arrendamiento vuelva a estar en condiciones que cumplan con lo establecido por la ley para este tipo. de contrato.
El contrato de arrendamiento con renta asistida o pactada es el previsto en municipios con alta densidad poblacional , donde el arrendador-propietario puede decidir utilizar modelos contractuales estándar para el arrendamiento estipulado localmente por asociaciones representativas de la categoría de propietarios y de inquilinos.
El alquiler se pacta en el sentido de que su medida la deciden las partes y no puede dejarse a la discreción del arrendador. La duración de este contrato es generalmente de tres años, prorrogables por otros dos.
Al final de los 3 años, las partes pueden decidir estipular un nuevo contrato de común acuerdo o en caso de no estipular un nuevo contrato, el anterior se considerará prorrogado por ley por otros 2 años, siempre que el arrendador, por necesidades personales, no ha enviado puntualmente la rescisión al inquilino dentro del plazo de 6 meses antes del plazo de tres años.
El contrato de arrendamiento para uso transitorio se denomina así porque tiene una duración corta y está estipulado para satisfacer necesidades temporales específicas. Con este contrato el propietario de un inmueble otorga por un período de tiempo limitado y para una necesidad transitoria específica el disfrute de un inmueble a título oneroso, por un período limitado de 1 a un máximo de 18 meses.
A diferencia de otros tipos de contratos, no es necesario cancelar porque el contrato expira naturalmente al final del tiempo indicado.
Entre los motivos más frecuentes que llevan a la estipulación de este contrato se encuentra el traslado del inquilino por motivos laborales a otra ciudad y por motivos de estudios por un chico que debe cursar estudios universitarios en una ciudad distinta a la de residencia. .
El contrato de arrendamiento para uso transitorio “ordinario” debe redactarse utilizando un modelo elaborado por el Ministerio de Transportes e Infraestructuras (Decreto Ministerial de 30 de diciembre de 2002, Anexo C o D). Entre los elementos que necesariamente deben estar contenidos en el contrato encontramos:
- los detalles de las partes;
- la descripción de la propiedad;
- el monto de la tarifa y los métodos de pago;
- la duración del contrato de arrendamiento;
- la referencia a la necesidad transitoria, acreditarse con la documentación adecuada a adjuntar al mismo contrato (por ejemplo en el caso de traslado por motivos laborales, declaración patronal). Cabe destacar que en caso de no concretar la necesidad temporal, el contrato se somete a las normas ordinarias y por tanto la duración será de 4 años + 4 años.
- la cláusula con la que el arrendatario declara haber recibido la información y documentación, incluido el certificado, relativa al certificado de eficiencia energética.
En los contratos de arrendamiento para uso transitorio no es necesario dar la cancelación, porque la terminación del contrato se produce automáticamente al final del período predeterminado.
Una vez estipulado el contrato de arrendamiento, debe registrarse en la Agenzia delle Entrat e, pero solo si la duración del contrato supera los 30 días al año. En particular, el registro puede tener lugar:
- Online desde el sitio web de la Agencia, con credenciales para acceder a servicios como Entratel o Fisconline
- A las oficinas de ingresos locales, presentando el modelo RLI.
Para el registro de un arrendamiento, se deben pagar el impuesto de registro y el derecho de timbre. El primero es igual al 2% del alquiler anual multiplicado por el número de años del contrato de arrendamiento y lo abonan el arrendador y el inquilino, 50 y 50. Por cada copia del contrato a registrar se paga también el impuesto de timbre de 16 euros. cada 4 lados escritos.
También puede optar por pagar un impuesto sustituto, a saber, el cupón seco. Régimen alternativo de tributación, con el cupón se paga un impuesto que sustituye al IRPF y los impuestos adicionales relacionados. Quienes elijan el cupón no tendrán que pagar ni el impuesto de matriculación ni el impuesto de timbre.
Quienes registren el contrato online, a través de la aplicación online de RLI, podrán pagar los impuestos mediante domiciliación bancaria en su cuenta corriente. Cuando no elige pagarlos mediante débito en la cuenta corriente, los impuestos adeudados se pueden pagar con el modelo F24 Elide , que reemplazó al modelo F23 anterior. El código fiscal que se utilizará en el caso de la primera matriculación para el impuesto de matriculación es "1500", mientras que el impuesto de timbre también se puede pagar mediante pago electrónico contra reembolso.
El arrendador está obligado a registrar el contrato de arrendamiento dentro de los 30 días y en los próximos 60 días debe notificar al inquilino del registro, así como al administrador en el caso de una propiedad ubicada en un condominio. En el caso de que el contrato no esté registrado por ley, no existe y el inquilino tiene derecho a apelar ante el juez para verificar su existencia. En caso de registro tardío o omitido del contrato de arrendamiento, se paga un impuesto de registro que oscila entre el 120% y el 240% del impuesto de registro adeudado. En caso de retraso en el pago del impuesto de matriculación, la sanción aplicable es del 30% del impuesto pagado tarde. Las sanciones también pueden reducirse si el contribuyente se beneficia del arrepentimiento activo,la institución con la que se pueden subsanar las infracciones fiscales de forma espontánea y en plazos precisos mediante el pago de sanciones reducidas. Así, en el caso de registro del contrato de arrendamiento dentro de los 30 días, la penalidad a aplicar será igual al 12% del impuesto de registro a pagar (1/10 del 120%). Si la corrección se realiza dentro de los 90 días, la penalidad será igual al 13,33% del impuesto de registro a pagar (1/9 del 120%), dentro de 1 año el 15% del impuesto de registro a pagar y más de dos años, la pena a aplicar será del 20%.33% del impuesto de matriculación a pagar (1/9 del 120%), dentro de 1 año el 15% del impuesto de matriculación a pagar y más allá de dos años, la penalidad a aplicar será del 20%.33% del impuesto de matriculación a pagar (1/9 del 120%), dentro de 1 año el 15% del impuesto de matriculación a pagar y más allá de dos años, la penalidad a aplicar será del 20%.
Quienes viven en alquiler pueden beneficiarse de una serie de deducciones fiscales que se indicarán en la declaración de impuestos. Estas deducciones son iguales a:
- 300 euros, si la renta total no supera los 15.493,71 euros
- 150 euros, si la renta total es superior a 15.493,71 pero no a 30.987,41 euros.
Si el inquilino tiene unos ingresos totales superiores a 30.987,41 euros, no se adeuda ninguna deducción.
Si el inquilino tiene entre 20 y 30 años y firma un contrato de arrendamiento del inmueble que se utilizará como residencia principal, tiene derecho a una deducción de 991,60 €. No obstante, la desgravación fiscal es de pago durante los tres primeros años del contrato de arrendamiento y siempre que la vivienda alquilada sea diferente de la vivienda principal de los padres o de sus encomendados y la renta total del arrendatario no supere los 15.493,71 euros anuales.
El joven, en cambio, que va a estudiar a una universidad externa y alquila una casa, puede beneficiarse de la deducción fiscal del 19%, que se puede calcular sobre un importe del alquiler que no supere los 2.633 €. Es necesario que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento esté ubicado en el mismo municipio donde se encuentra la universidad o en municipios vecinos, al menos a 100 km del de residencia y, en todo caso, deberá estar ubicado en una provincia diferente.
Se proporciona otra deducción por los alquileres pagados por inquilinos que han estipulado contratos de arrendamiento a una tarifa acordada , es decir, en base a acuerdos específicos definidos localmente entre las organizaciones de propiedad del edificio y las organizaciones de inquilinos más representativas a nivel nacional.
En particular, la medida de la deducción es:
- 495,80 euros, si la renta total no supera los 15.493,71 euros
- 247,90 €, si la renta total se sitúa entre 15.493,71 € y 30.987,41 € (por encima de este importe no se concede ninguna deducción).
Por último, quien suscribe un contrato de alquiler en una ciudad lejana por motivos laborales y transfiere allí su residencia tiene derecho a una deducción igual a:
- 991.60 euros, si la renta total no supera los 15.493,71 euros
- 495,80 euros, si la renta total supera los 15.493,71 euros pero no los 30.987,41 euros.
Sin embargo, para beneficiarse de la deducción, el nuevo municipio debe estar al menos a 100 kilómetros del original y, en cualquier caso, fuera de su propia región. Además, es necesario que la residencia en el nuevo Municipio se haya transferido no más de tres años después de la solicitud de la deducción que se puede utilizar en los primeros tres años en que se transfirió la residencia.