Contenido procesado
- La propuesta de compra
- El juego previo o el compromiso
- La escritura
- El depósito del precio
Propuesta de compra, preacuerdo, compromiso, escritura… en el sector inmobiliario es bueno distinguir algunos momentos distintos en los que se marca la compra o venta de una vivienda.
La propuesta de compra
La propuesta de compradebe distinguirse del preliminar. El primero de hecho es la declaración del comprador de querer comprar un determinado bien a un precio determinado: suele ser un formulario preimpreso proporcionado por la agencia inmobiliaria, y va acompañado del pago de una suma de dinero como "depósito". Junto con la propuesta, generalmente se entrega un cheque al vendedor para "bloquear el trato" y demostrar la bondad de las intenciones del comprador potencial. Esta suma, definida como depósito, permanece “bloqueada” (y por lo tanto se resta de la disponibilidad del comprador) durante toda la vigencia de la propuesta de compra. Una vez firmada, la propuesta de compra ya contiene compromisos vinculantes para el comprador, pero mientras tanto el vendedor sigue siendo libre de evaluar otras ofertas y no hay certeza de que el trato se concluya.Hasta que la propuesta de compra sea aceptada por el vendedor, el comprador puede cambiar de opinión, por lo que es recomendable acordar una cantidad mínima para la fianza (normalmente unos miles de euros), y sobre todo establecer un plazo breve para el validez de la propuesta (por ejemplo, una semana). Si el trato es exitoso y no hay dudas, las partes se reúnen para desarrollar una venta preliminar. Sin embargo, en caso de reconsideración, generalmente la suma depositada se pierde "simplemente" (a menudo se define incorrectamente como un depósito confirmatorio, que en cambio se configura solo en el momento del compromiso)por tanto, conviene acordar una cantidad mínima para el depósito (normalmente unos miles de euros), y sobre todo establecer un plazo breve para la validez de la propuesta (por ejemplo, una semana). Si el trato es exitoso y no hay dudas, las partes se reúnen para desarrollar una venta preliminar. Sin embargo, en caso de reconsideración, generalmente la suma depositada se pierde "simplemente" (a menudo se define incorrectamente como un depósito confirmatorio, que en cambio se configura solo en el momento del compromiso)por tanto, conviene acordar una cantidad mínima para el depósito (normalmente unos miles de euros), y sobre todo establecer un plazo breve para la validez de la propuesta (por ejemplo, una semana). Si el trato es exitoso y no hay dudas, las partes se reúnen para desarrollar una venta preliminar. Sin embargo, en caso de reconsideración, generalmente la suma depositada se pierde "simplemente" (a menudo se define incorrectamente como un depósito confirmatorio, que en cambio se configura solo en el momento del compromiso)en general, la suma depositada se pierde "simplemente" (a menudo se define incorrectamente como un depósito confirmatorio, que en cambio se configura solo en el momento del compromiso)en general, la suma depositada se pierde "simplemente" (a menudo se define incorrectamente como un depósito confirmatorio, que en cambio se configura solo en el momento del compromiso)
El juego previo o el compromiso
Entre la propuesta de compra y la preliminar es preferible estipular siempre un precontrato ya que la propuesta de compra compromete solo a la parte que la firmó .
A diferencia de la propuesta de compra, el preliminar involucra a ambas partes de inmediato . También llamada compromiso, la venta preliminar es el contrato por el cual el vendedor y el comprador se comprometen a concluir una venta, estableciendo términos y condiciones. ¿Por qué es importante estipular el contrato preliminar? Sirve para vincular a las partes por el tiempo necesario para resolver cualquier problema que no permita la venta inmediata, por ejemplo para que el comprador busque financiación y el vendedor entregue una nueva vivienda.
El "compromiso" es, por tanto, un acuerdo entre el vendedor y el comprador que se comprometen mutuamente a estipular un contrato de venta posterior y definitivo. La cesión del derecho de propiedad sobre la propiedad se realizará únicamente con la firma de este último. El preacuerdo se puede estipular, por ejemplo, cuando no sea posible una venta inmediata, porque el comprador esté buscando una hipoteca o el vendedor esté esperando la entrega de una nueva vivienda. El precontrato debe redactarse por escrito (contrato privado, contrato privado autenticado o escritura pública).
En el preliminar se deben indicar los principales elementos de la venta como el precio y la casa a comprar, la dirección y una descripción precisa (pisos, habitaciones, etc.). Por lo general, quienes se proponen comprar una casa pagan al vendedor prometedor una suma de dinero como depósito de confirmación para demostrar la seriedad de su propuesta. Cuando se completa la venta, el depósito se deduce del precio final.
El contrato de venta preliminar debe registrarse dentro de los 20 días posteriores a la firma. Si se estipula con escritura notarial, el notario lo hará en un plazo de 30 días. Para registrarse se requiere lo siguiente:
• el impuesto de matriculación de 200 euros, independientemente del precio de venta
• el impuesto de timbre, hasta 16 euros cada 4 caras y en todo caso cada 100 líneas (si el contrato está formado por escritura pública o escritura privada autenticada, el impuesto de timbre es en lugar de 155 euros).
Cuando el preliminar prevé un pago, el impuesto de registro proporcional también se adeuda igual a:
• 0,50% de los importes proporcionados como depósito de confirmación
• 3% de los importes previstos como anticipo del precio de venta. En ambos casos, el impuesto pagado con el preliminar se deducirá del impuesto adeudado por el registro del contrato de venta definitivo.
Dado que la propuesta de compra compromete solo a la parte que la firmó, es preferible estipular siempre un contrato previo, sin embargo, incluso con este los riesgos no faltan. Así, por ejemplo, a pesar de la firma del preacuerdo, el vendedor podría vender el mismo inmueble a otras personas o registrar hipotecas sobre el inmueble.
¿Un remedio para evitar todas estas desagradables consecuencias? La transcripción de los preliminares en los Registros de la Propiedad, gracias a la cual cualquier otra venta de la misma propiedad y en general todos los actos realizados o "sufridos" por el vendedor prometedor no afectan los derechos del comprador promisorio. Sin embargo, la transcripción del preliminar tiene un costo a considerar. En este caso, el pago del impuesto hipotecario de 200 euros y el impuesto hipotecario de 35 euros se suma al impuesto de registro y al impuesto de timbre de 155 euros.
La escritura
Pasando a la venta real, el notario realiza una serie de comprobaciones en esta etapa, pero también puedes contactar con ellos antes para mayor tranquilidad y que cada etapa sea segura. El profesional realiza por ley una serie de controles preventivos de legalidad, encaminados a garantizar un contrato válido e irrefutable en el tiempo. Las principales actividades de control de legalidad que debe realizar el notario son las siguientes:
- conocer la identidad personal de las partes, lo que sirve para evitar el riesgo de robo de identidad
- Verificar por ley la inexistencia de hipotecas anteriores, o coacciones o ejecuciones hipotecarias en la Oficina Territorial de la Agencia Tributaria y la regularidad urbanística y catastral de las propiedades.
- identificar el régimen fiscal relacionado con el caso específico y verificar la existencia de requisitos para cualquier beneficio fiscal
- comprobar que el rendimiento energético de los edificios esté certificado de acuerdo con las normativas nacionales y regionales pertinentes
- Verificar el cumplimiento de la normativa sobre blanqueo de capitales, trazabilidad de pagos y comisiones pagadas por intermediación a las agencias inmobiliarias.
Todos los controles del notario se concluyen con la escritura notarial. Por regla general, en el momento de la firma de la escritura de compraventa también tiene lugar la entrega de la mercancía. Para la formación de la escritura , la ley establece que el notario debe explicar y leer en su totalidad el contenido de la escritura a las partes y a los testigos, cuya presencia es requerida por ley en ciertos casos (por ejemplo, cuando una de las partes no puede firmar o está afectado por deficiencias sensoriales), asegurándose de que han entendido su contenido y efectos legales. La escritura, una vez leída y aprobada, debe ser firmada por las partes y eventualmente por los testigos ante notario y finalmente firmada por el notario mismo.
Una vez realizada la escritura, se requiere que el notario registre la escritura en la Agencia Tributaria y pague los impuestos correspondientes a nombre del cliente en un plazo breve , archivándolo en los Registros Públicos para darlo a conocer y hacer efectivo en relación con de todos (técnicamente definidos como terceros) y finalmente la transferencia catastral, con el fin de actualizar también el Catastro.
El depósito del precio
Para proteger a quienes compran la casa, el legislador intervino introduciendo la posibilidad de transcribir las preliminares. Para evitar que el comprador se exponga al riesgo de que, entre la fecha de la escritura y la fecha de su transcripción, se publique una carga inesperada para el vendedor - una hipoteca, un embargo, una ejecución hipotecaria, una solicitud judicial, etc. - la ley de competencia (Ley nº 124/2021) introdujo el llamado precio de depósito. Qué significa eso? Si así lo solicita al menos una de las partes, el notario deberá mantener en depósito el saldo del precio destinado al vendedor hasta que se lleve a cabo el trámite publicitario con el que sea posible adquirir la certeza de que la compra se ha realizado sin gravamen.
Las sumas que el notario ve a pagar por el comprador (y que necesariamente deben hacerse a nombre no del vendedor, sino del notario mismo) serán segregadas por él en una cuenta corriente dedicada que ha abierto específicamente en el banco con el fin de " cuenta dedicada de conformidad con la Ley 147/2013 ". El depósito del precio garantiza la realización correcta y segura de la transferencia de dinero del comprador al vendedor, quien cobrará las sumas a los pocos días pero no correrá ningún riesgo con respecto al cobro efectivo de la suma pactada.