Contenido procesado
- Luego suelde el condominio
- En pastillas
- Lo que dice la ley
- Los servicios primarios al deudor no pueden suspenderse
- Adjunto de terceros
- Respecto a la privacidad
- El comprador hereda las deudas
- La parte inferior para tapar los "agujeros"
Entre los temas que generan disputas en los condominios, el relacionado con los atrasos es el más delicado y difícil de resolver. Es cada vez más frecuente que uno o más condominios no paguen sus respectivos montos de gastos por el uso de servicios comunes (limpieza de escaleras, mantenimiento ordinario del ascensor, cuidado del jardín del condominio, etc …) creando así un desequilibrio con quien, en al contrario, contribuye con regularidad.
El Código Civil identifica en la figura del administrador al encargado de fiscalizar las cuentas del condominio e, incluso en el caso de persistentes atrasos de uno o más condominios, quien debe trabajar para recuperar el crédito . Obligación legal de la que el administrador no puede escapar, so pena de revocación del mandato y pago de indemnización a todo el condominio.
La ley establece en 6 meses (a partir de la finalización del ejercicio económico al que se refiere la deuda) el tiempo máximo dentro del cual se prevé la acción de cobro obligatorio del administrador que, sin el permiso de la asamblea, puede obtener del juez. una orden judicial de ejecución inmediata contra los atrasos. Si este último continúa sin pagar, el tribunal procede con el embargo de los bienes y su subasta.
Pero, antes de iniciar el proceso judicial, el administrador, aunque no obligado, puede enviar al condominio moroso una carta urgiéndole a pagar la deuda. En caso de respuesta negativa, el administrador comunica los datos del incumplidor a los condominios y acreedores quienes, de esta forma, pueden actuar, en primera instancia, directamente en su contra.
Sin embargo, si a pesar de la medida cautelar y la ejecución hipotecaria, la situación no se resuelve, los acreedores pueden comunicarse con el condominio en su conjunto y cada condominio, aunque esté al día con sus pagos, está obligado a contribuir para saldar la deuda.
Suele ocurrir que los condominios al día con pagos deben "cubrir" la parte de la morosidad, aportando en función de las respectivas milésimas de propiedad o milésimas de uso si se trata, por ejemplo, de gastos relacionados con escaleras o ascensores.
En pastillas
- Es trabajo del administrador supervisar las cuentas.
- El deudor puede embargar los bienes
- El comprador de una vivienda también hereda sus deudas
Lo que dice la ley
* El arte. 1129, párrafo 9, del Código Civil, establece: «si no lo dispensa expresamente la asamblea, el administrador está obligado a cobrar obligatoriamente las sumas adeudadas a los obligados dentro de los seis meses siguientes al cierre del ejercicio económico en el que se incluye el crédito adeudado. El artículo 63, reformado por la ley de reforma de condominios 220/2012, dice que "para el cobro de contribuciones con base en el estado de distribución aprobado por la asamblea, el administrador, sin necesidad de su autorización, puede obtener un decreto judicial de ejecución inmediata, a pesar de la oposición, y se requiere notificar a los acreedores que aún no estén satisfechos que solicitan los datos de los condominios morosos. Los acreedores no pueden actuar contra los obligados en orden con los pagos, si no después de la ejecución de los demás condominios.En caso de retraso en el pago de contribuciones que se haya prolongado por un semestre, el administrador podrá suspender el condominio moroso del uso de servicios comunes susceptibles de goce separado. Quien se haga cargo de los derechos de un condominio está obligado conjuntamente al pago de las cotizaciones del año actual y anterior. Quien transfiera derechos sobre unidades inmobiliarias queda obligado solidariamente con el derechohabiente por las aportaciones devengadas hasta el momento en que se remita al administrador copia auténtica del título que determina la transmisión del derecho ".Quien se haga cargo de los derechos de un condominio está obligado conjuntamente al pago de las cotizaciones del año actual y anterior. Quien transfiera derechos sobre unidades inmobiliarias queda obligado solidariamente con el derechohabiente por las aportaciones devengadas hasta el momento en que se remita al administrador copia auténtica del título que determina la transmisión del derecho ".Quien se haga cargo de los derechos de un condominio está obligado conjuntamente al pago de las cotizaciones del año actual y anterior. Quien transfiera derechos sobre unidades inmobiliarias queda obligado solidariamente con el derechohabiente por las aportaciones devengadas hasta el momento en que se remita al administrador copia auténtica del título que determina la transmisión del derecho ".
Los servicios primarios al deudor no pueden suspenderse
Si la mora en el pago de las contribuciones dura un semestre, el administrador tiene derecho a suspender el condominio moroso del uso de servicios comunes susceptibles de goce separado.
Esta disposición del Código Civil choca, sin embargo, con las órdenes de varios tribunales, que esencialmente prohíben al administrador "castigar" a las partes en incumplimiento desconectando la electricidad, el agua y el gas.
Para el Tribunal de Brescia, por ejemplo, la suspensión del servicio de agua al condominio incumplido implica una violación de los principios constitucionales, ya que afecta la salud de las personas.
En la misma línea, el Tribunal de Milán, según el cual la interrupción del servicio de calefacción iría en contra del derecho a la salud consagrado en el artículo 32 de la Constitución.
El Decreto del Presidente del Consejo de Ministros de 29 de agosto de 2022-2023 "Disposiciones relativas a la contención de atrasos en el servicio integral de agua", estableció que "la interrupción del suministro de agua al usuario moroso debe tener en cuenta muchos factores de diversa índole, desde la protección de la alimentación, el saneamiento y la salud y el tipo de usuario hasta los de protección de los recursos hasta la necesidad de cubrir los costos del servicio para garantizar el equilibrio económico y financiero de la gestión ”.
También se especifica que "la cantidad mínima de agua vital necesaria para satisfacer las necesidades básicas alimentarias, sanitarias y de protección de la salud se fija en 50 litros por habitante y día" mientras que "en usuarios en condiciones económicas deficientes documentadas se debe garantizar incluso en caso de atrasos ».
Adjunto de terceros
En los casos en que el embargo de los bienes del condominio incumplido resulte infructuoso, el condominio o, en general, el acreedor podrá utilizar el llamado "embargo de terceros".
Si, por ejemplo, el condominio moroso posee una propiedad de alquiler, es posible retener los alquileres hasta que se pague la deuda.
Asimismo, el acreedor puede embargar la cuenta corriente del deudor y hasta una quinta parte de su salario o pensión con terceros .
Respecto a la privacidad
El administrador del condominio está obligado a comunicar los nombres de los atrasos a los condominios y acreedores que le pregunten al respecto, mientras que no puede revelar los detalles de los incumplimientos a terceros.
El administrador que publique datos sensibles de los morosos en el tablón de anuncios del condominio, por lo tanto, comete una violación a la privacidad, por lo que puede ser sancionado con una sanción administrativa. La asamblea puede decidir otorgar más tiempo al moroso para pagar su deuda. Pero si esto no sucede, el administrador tiene la obligación de actuar
El comprador hereda las deudas
Artículo 63 contenida en las disposiciones de aplicación del Código Civil, entre otras cosas, establece que:
• "el que se hace cargo de los derechos de un condominio está solidariamente obligadas al pago de las contribuciones para el año actual y el anterior"
• "Quien cede derechos sobre unidades inmobiliarias queda obligado solidariamente con el sucesor en el título de las aportaciones devengadas hasta el momento en que se envíe al administrador copia auténtica del título que determina la cesión del derecho".
• Si el moroso decide vender el apartamento, el comprador hereda las deudas acumuladas por su predecesor en el año actual y anterior.
• El nuevo propietario puede demandar al vendedor / incumplidor para recuperar las sumas pagadas en su lugar.
La parte inferior para tapar los "agujeros"
En algunos condominios el administrador propone a la asamblea la constitución del llamado "fondo de caja por defecto", una especie de alcancía en la que guardar el dinero útil para cubrir los atrasos.
• En varias ocasiones, los tribunales y el Tribunal de Casación han observado que la mayoría calificada no es suficiente para la creación del fondo, sino que se requiere el consentimiento unánime de los condominios.
• Por otro lado, las funciones del administrador incluyen la creación del “fondo especial de caja” para intervenciones extraordinarias de mantenimiento que afecten a las partes comunes del edificio.
En colaboración con Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it