Contenido procesado
- Ver el apartamento. Primer paso
- Plantas según y certificación energética
- Comprar una casa: de una agencia o de un particular
- Comprar a particulares
- Evaluar garajes y estacionamientos de condominios
- Solicite una hipoteca para comprar una casa
- Venta, compromiso, escritura, prácticas notariales
- Formas alternativas de compra: arrendamiento de inmuebles y alquiler con opción a compra
- Los impuestos a pagar para comprar una casa.
Uno de los momentos más importantes en la vida de una pareja y una familia es sin duda la compra de la primera vivienda. Una vez que hayas identificado la propiedad que es adecuada para ti, es recomendable saber cómo mudarte, qué ver, las comprobaciones a realizar, hasta la posibilidad de solicitar una hipoteca, cómo se realiza la venta y finalmente los impuestos a pagar. Aquí tienes una guía completa que explica paso a paso todo lo que necesitas saber a la hora de comprar tu primera vivienda.
Ver el apartamento. Primer paso
¿Cómo mudarse para la compra de un piso? Es una inversión que puede ser una ganga pero que también esconde riesgos. Desde el día que veremos la casa por primera vez hasta el momento de la firma de la escritura de compraventa, es recomendable seguir una serie de precauciones, a fin de minimizar cualquier riesgo. El apartamento y el edificio elegido deben tener unas características bien definidas, en primer lugar solidez y seguridad. En primer lugar, una vez frente al edificio, se deben observar sus condiciones generales: fachada, balcones y ventanas, alero, techo. Pregunte a su interlocutor si está previsto algún trabajo de restauración: este es un gasto que no debe subestimarse, es mejor saberlo primero.Compruebe si la puerta se abre y cierra sin problemas y asegúrese de que el intercomunicador también funciona. Una vez dentro, observe el estado de las escaleras y barandillas, luego note la presencia del ascensor: dado que comprar una casa es una inversión a largo plazo, es bueno considerar que lo que hoy no es se presenta como un problema, tal vez podría llegar a serlo con el tiempo; También es aconsejable asegurarse de que el propietario al que se le compra el piso tiene derecho a utilizar el ascensor, porque en ocasiones, cuando se instala desde cero donde no estaba allí, puede suceder que no haya aprobado la instalación, pagado el costo y por lo tanto no está autorizado para su uso. Llegado a la puerta de la casa, comprobar si la puerta de entrada está blindada y evaluar si tiene buen sellado. Una vez dentro,trate de ver si hay rastros de humedad y moho; toque las paredes y asegúrese de que no estén húmedas, estudie el estado del yeso. También preste atención al aspecto del suelo: si tiene huecos, si está rajado, si algunas baldosas o piezas de parquet son inestables, si cruje al caminar; cuando la madera está hinchada, por ejemplo, o con grandes manchas en la superficie, puede haber infiltraciones de agua. En este punto, pida al propietario o al agente inmobiliario que abra todas las ventanas. Observa la exposición del apartamento a la luz del sol y, si tienes tiempo, vuelve a visitarlo en diferentes momentos, con una luz diferente: siempre se prefiere una casa luminosa, ya sabes. Antes de finalizar la visita, eche un vistazo rápido a enchufes, cajas de conexiones,cualquier cable que sobresalga … y cualquier tubería expuesta. Una prueba que se puede hacer es pedir que se abran todos los grifos del baño, incluida la ducha, para evaluar el caudal de agua. Cuando se van a renovar las plantas, el gasto no es insignificante. Por último, sobre todo si el alojamiento está ubicado en un sótano o en planta baja, sería recomendable solicitar información sobre los valores del radón, un gas que se desprende del subsuelo y que resulta muy dañino para el ser humano.Sería recomendable solicitar información sobre los valores del radón, un gas que se libera del subsuelo y que es muy dañino para el ser humano.Sería recomendable solicitar información sobre los valores del radón, un gas que se libera del subsuelo y que es muy dañino para el ser humano.
Plantas según y certificación energética
¿Cómo mudarse para la compra de un piso? Una vez que haya visitado la casa que desea comprar, es importante conocer el estado de los sistemas, empezando por el eléctrico. Si, por ejemplo, un apartamento antiguo no tiene un sistema de puesta a tierra, cualquier fuga eléctrica podría causar graves daños a las personas. Es mejor no correr riesgos y asegurarse de inmediato de que todo cumple con los estándares, es seguro y confiable. En el decreto ministerial 37/2008 se especifica cómo los sistemas, construidos después del 27 de marzo de 2008, deben estar equipados con la “Certificación de conformidad”, documento emitido por la empresa instaladora, que acredita cómo se construyó el sistema de acuerdo con la normativa vigente. La certificación cubre numerosos tipos de sistemas: eléctricos, protección contra descargas atmosféricas, automatización de puertas y cancelas, radio y televisión, calefacción, aire acondicionado y climatización, sanitarios, gas, elevación y protección contra incendios.Entre otras cosas, el documento contiene los datos del gerente técnico de la empresa, el dueño del inmueble y los materiales utilizados. Para plantas más antiguas, es decir construidas antes de marzo de 2008, es suficiente el denominado “Certificado de Cumplimiento”, cumplimentado por un profesional inscrito en el registro profesional, con cinco años de experiencia en el sector de la ingeniería de plantas.
En cuanto a las posibles limitaciones, es bueno aclarar que quien vende un apartamento no está obligado a adjuntar el Certificado de conformidad, pero cualquier falta debe especificarse en la escritura de compraventa. Será el nuevo propietario, en un momento posterior, para solicitar el documento, que es obligatorio para obtener el Certificado de viabilidad de la Municipalidad: una casa con un sistema no estándar no puede ser habitada.
Un documento que, por otro lado, el propietario debe presentar obligatoriamente junto con la escritura de compraventa es el Certificado de Eficiencia Energética (Ape). El Ape es una especie de "tarjeta de identidad energética" de la propiedad, mientras que el Ipe (Índice de rendimiento energético) revela cuánto consume el apartamento. Si bien muchos compradores continúan pasando por alto estos datos, es recomendable evaluarlos cuidadosamente. Una casa que consume poco, quizás centrándose en fuentes de energía renovables, es una inversión que con el tiempo puede resultar conveniente.
Además de estos controles técnicos sobre la propiedad, antes de comprar una casa, es bueno hacer otras para recuperar la mayor cantidad de información posible sobre la propiedad y, sobre todo, asegurarse de realizar la compra al propietario legítimo. Mediante la inspección hipotecaria se puede identificar al dueño del inmueble y si, sobre el mismo, existen hipotecas o pendientes, incluidas judiciales.
Comprar una casa: de una agencia o de un particular
Si has decidido comprar una casa, puedes moverte en dos direcciones diferentes: encuentra los anuncios de vendedores privados explorando la ciudad o contacta con una agencia inmobiliaria, que con costos adicionales buscará y seleccionará el apartamento según tus necesidades.
Hay muchos tipos de agencias (franquiciadas, autónomas, consorciadas, etc.) y elegir la adecuada no es fácil. Más que seguir una marca en concreto, es recomendable contar con un agente inmobiliario capacitado, registrado en el rol de Mediadores de la Cámara de Comercio y capaz de explicar claramente las características del inmueble, sin descuidar ningún detalle. Para estar seguro, pídale al agente que le muestre la tarjeta de membresía o vaya a la Cámara de Comercio y verifique en persona: un agente que no está registrado en el Registro de Mediadores es abusivo y no tiene derecho a recibir ninguna comisión.
El viaje suele comenzar con una visita a la agencia o con una llamada telefónica. Hacer una cita y visitar el apartamento no cuesta nada. Durante la inspección, el agente está obligado a informar de las hipotecas que afecten al inmueble y a aclarar si hay alguna reforma programada en el edificio (la reforma de la fachada, la escalera o la construcción del ascensor …). También debe especificar cuáles son los gastos de impuestos y notaría. a tratar si la venta se concreta: un agente que declara la falsedad es "civilmente responsable". Si está realmente interesado en comprar, en una segunda cita solicite los certificados urbanísticos, los de usabilidad y habitabilidad; informarse que los sistemas cumplen con la ley; La comprobación de registros hipotecarios y copias de cédulas catastrales puede ser una garantía adicional para comprar de forma segura.
En este punto tenemos que afrontar la cuestión del "precio". Normalmente el valor de la propiedadse calcula sobre la base de su superficie “comercial”, que incluye paredes internas y externas. Pregunte al agente por la superficie "transitable" y, pensando en ello, haga su elección. Si cree que el precio es adecuado, infórmese sobre la comisión del agente (pagada a partes iguales por el comprador y el vendedor) y los costos adicionales. Sólo con la firma del contrato preliminar de venta, también llamado "compromiso", el agente tendrá derecho a su comisión, que en la mayoría de los casos varía entre el 2% y el 3% del valor de la transacción. Para evitar malentendidos de la última hora, es preferible anotar inmediatamente el método de pago de la comisión y su valor. Es bueno recordar que sí, pagas un porcentaje a la agencia pero se puede descargar en la declaración de impuestos.Entre las muchas deducciones fiscales que se pueden descargar cada año en la declaración de impuestos también existe la posibilidad de Deducir los honorarios, como sea que se denominen, pagados a los sujetos de intermediación inmobiliaria en relación con la compra de la unidad inmobiliaria para ser utilizada como vivienda principal por un importe no superior a 1.000 euros por cada anualidad. La deducción del impuesto bruto es igual al 19% de los cargos incurridos por la retribución pagada
Comprar a particulares
Si por el contrario dispones de algo de tiempo y quieres ahorrar dinero, puedes renunciar a la mediación de la agencia inmobiliaria y buscar una vivienda de forma independiente. Sin embargo, debes saber que esta solución puede resultar tortuosa y exigente pero, sobre todo, requiere mucha atención. En primer lugar, es aconsejable elegir un buen notario, que realizará los controles pertinentes de la propiedad. Alternativamente, puede encargarse de ello: solicite al propietario los documentos relativos a la propiedad, información sobre las condiciones de los sistemas y las certificaciones de conformidad y energía (los anuncios comerciales de venta deben por ley informar el índice de rendimiento energético contenido en el certificado de certificación energética). No olvide preguntar cómo se administra el condominio,a cuánto ascienden los gastos y si hay atrasos que pagar.
Para obtener más información, puede conectarse al sitio web de la Agencia Tributaria y, siguiendo las instrucciones, realizar una inspección hipotecaria en línea; así tendrás la oportunidad de ver información sobre los tipos de trámites presentes en la base de datos de hipotecas: transcripciones, inscripciones y anotaciones. La misma operación se puede solicitar en los mostradores de las oficinas provinciales del área de referencia. El siguiente paso es acudir a la oficina técnica del Municipio donde se ubica el inmueble: el objetivo es obtener información sobre la conformidad urbanística de la vivienda, saber si existen permisos de edificación, usabilidad y habitabilidad y, por último pero no menos importante, si existen dudas. de amnistía. En cuanto al precio, a diferencia de lo que ocurre con la agencia, el solicitado por el propietario podría estar absolutamente "fuera de mercado". Depende de usted verificar que la valoración sea aceptable, acordar y cerrar la operación.
Evaluar garajes y estacionamientos de condominios
A la hora de evaluar la compra de un apartamento, también es recomendable valorar la posibilidad de aparcar el coche debajo de la casa , posiblemente considerando también la compra de una plaza de aparcamiento , sobre todo si el alojamiento se encuentra en la ciudad. La primera solución posible, si está disponible, es adquirir un garaje incorporado al edificio o ubicado en espacios adyacentes. La propiedad y la caja se pueden vender juntas en un solo "paquete" o por separado.
En algunos condominios, sin embargo, existe la posibilidad de estacionar el auto en el patio. Los lugares reservados para este uso pueden ser al aire libre o cubiertos por marquesinas especiales y suelen estar delimitados por líneas trazadas sobre el asfalto o por postes con cadenas. El estacionamiento en el patio es a menudo tema de discusión entre los condominios: para evitar sorpresas desagradables, antes de firmar la escritura de compraventa del apartamento, es recomendable informarse sobre la normativa sobre plazas de aparcamiento.
El patio es un área común del edificio y su uso puede regirse tanto por el reglamento del condominio como por resoluciones de la asamblea. Si existe un reglamento que prohíba el estacionamiento de autos, modificarlo requerirá el voto unánime y escrito de todos los condominios. El discurso cambia ante la falta de regulación: en este caso entra en juego el artículo 1102 del Código Civil, que regula el uso de lo "común". El artículo establece que el uso del bien común no puede evitar que otros condominios hagan un uso equitativo de él, pero no está escrito en ninguna parte que esté prohibido estacionar su automóvil en el patio. La sentencia del Tribunal Supremo n. 1547 de 2009,Precisó que el área común puede ser utilizada como "estacionamiento temporal para autos del condominio con las limitaciones previstas para permitir el acceso a negocios comerciales y artesanales ubicados en la planta baja del edificio del condominio". Un permiso de tiempo por tanto, que no impide que los demás habitantes del edificio utilicen el espacio común.
Para evitar malos entendidos, en ausencia de regulación, la asamblea de condominio puede decidir por mayoría y destinar el patio a estacionamiento, siempre que todos puedan acceder a él. Si los autos son más numerosos que los espacios disponibles, se pueden organizar turnos y, con el voto unánime de los condominios, solicitar de vez en cuando a quienes ocupen el estacionamiento, el pago de una contraprestación en dinero, que fluirá a un fondo común. . También de acuerdo con los jueces, la asamblea nunca puede asignar asientos fijos para el segundo automóvil, protegiendo efectivamente a aquellos que solo poseen un automóvil.
Si el garaje del edificio en el que ha elegido vivir tiene precios excesivos y si no es posible estacionar el coche en el patio del condominio, otra solución es intentar comprar un garaje en un edificio cercano. El decreto de simplificación (9 de febrero de 2012, n. 5) permitió adquirir los denominados “aparcamientos de Tognoli” en un recinto privado, siempre que la plaza de aparcamiento asignada esté destinada a pertenecer a una propiedad ubicada en el mismo municipio.
En resumen : antes de firmar la escritura de compraventa, verifique el reglamento del condominio para saber si es posible estacionar el auto en el patio. Si la regulación prohíbe este uso, considere comprar una caja adyacente a su edificio. ¿Es prohibitivo el precio? Busque otro en un edificio no muy lejos: a partir de 2012 se pueden comprar las “cajas Tognoli” en un área privada. De esta manera, podría encontrarse viviendo en un edificio y estacionando su automóvil en el siguiente.
Solicite una hipoteca para comprar una casa
Cuando pretendes comprar una casa y no tienes la liquidez disponible para concluir la venta, la solución ideal es solicitar una hipoteca en el banco. El préstamo es un contrato entre un sujeto y un intermediario, generalmente un banco, que consiste en la transferencia de una suma de dinero de un sujeto (llamado prestamista) a otro sujeto (llamado prestatario), con suposición por parte de este último. la obligación de devolver la misma cantidad de dinero al prestamista. Antes de solicitar un préstamo, es recomendable evaluar detenidamente sus ingresos y determinar su disponibilidad mensual una vez restados los gastos ordinarios. Es razonable que la cuota no supere un tercio de la renta disponible, para cubrir gastos corrientes, imprevistos y posibles reducciones de ingresos provocadas, por ejemplo, por enfermedad, accidente, despido. Uno de los primeros pasos a dar a la hora de decidir sacar una hipoteca para comprar una casa es comprender qué tarifa es la adecuada para usted. Lo que miramos principalmente cuando se trata de hipotecas es la tasa de interés. Esencialmente, las hipotecas pueden tener una tasa fija : la tasa de interés sigue siendo la establecida por el contrato durante toda la duración del préstamo y la desventaja es no poder aprovechar las reducciones en las tasas de mercado que puedan ocurrir con el tiempo, y a una tasa variable , la tasa de interés. el interés puede variar en plazos predeterminados con respecto a la tasa inicial porque sigue las fluctuaciones de un parámetro de referencia, generalmente establecido en los mercados monetario y financiero.
Venta, compromiso, escritura, prácticas notariales
Después de haber visitado varias veces un piso, valorando sus pros y contras, si el comprador finalmente decide comprarlo, comienza el proceso de compraventa entre el vendedor y el futuro propietario, fase en la que es necesario prestar la máxima atención, en para no cometer errores.
En primer lugar, para formalizar su interés, el comprador puede realizar la llamada "propuesta de compra irrevocable" al vendedor, la cual debe contener los datos de ambas partes, los concernientes a la propiedad y los términos generales del contrato. , incluido el precio y los métodos de pago. Este compromiso no es en absoluto vinculante y, en principio, el vendedor, incluso después de aceptar la oferta, puede decidir vender su propiedad a un tercero interesado que proponga una oferta mejor. La aceptación de la propuesta de compra tiene mayor pesoadelantado por el comprador. El vendedor es libre de rechazarlo, pero cuando lo acepta (respondiendo por carta certificada o telegrama) obliga al comprador a respetar el acuerdo. Normalmente, si el trato no se concreta, el propietario de la propiedad retiene cualquier depósito pagado por el interesado.
La situación cambia si los dos firman el contrato preliminar de venta, que los expertos llaman más simplemente "compromiso".Con respecto a la propuesta de compra irrevocable, esta escritura compromete a ambos a estipular la escritura, que define el trato por ley. En el compromiso, además de los datos personales del propietario y del interesado, se debe ingresar por escrito lo siguiente: el precio pactado para la venta del piso y las formas de pago (especificando si existe intención de contratar hipoteca), la presencia de los anticipos o depósitos (cheque intransferible, normalmente entre el 15 y el 25% del precio total), los datos catastrales y generales de la vivienda y, finalmente, las hipotecas. Luego, el documento debe ser firmado por las partes y registrado dentro de los veinte días. Para no correr riesgos, es recomendable contactar con notario y hacer constar la escritura en los registros de la propiedad inmobiliaria.La firma del compromiso representa, por tanto, el momento más importante en la compra de una propiedad, que sin embargo termina definitivamente con la estipulación del "contrato de compraventa definitivo", más comúnmente llamado escritura. Este documento, que contiene los términos ya pactados en el precontrato, puede ser firmado de forma privada (con posterior autenticación de las firmas del vendedor y comprador) o, como suele ocurrir, redactado por notario. La segunda solución (aunque más cara que la primera) es absolutamente recomendable, ya que será el propio notario quien realizará unas comprobaciones fundamentales, que excluyen hipotecas, embargos, embargos y anomalías constructivas del inmueble. Además de los documentos personales de las dos partes, se debe adjuntar a la escritura una serie de certificados relacionados con la propiedad,incluido el de cumplimiento de la construcción y Ape (certificado de eficiencia energética). En este punto, el notario se encarga de nuevo de registrar la escritura en la Agencia Tributaria y, finalmente, la transcribe en el registro de la propiedad.
Cuando decide comprar una casa, los riesgos de encontrarse con hipotecas inesperadas o de sufrir una doble venta, es decir, en el tiempo entre la escritura y la transcripción, el propietario vende la misma propiedad a otros, está a la vuelta de la esquina. Para proteger al comprador de estas situaciones desagradables, la Ley de Competencia ha introducido una novedad, el llamado precio de depósito, una cuenta de depósito ante notarios, precisamente como garantía de venta.
Cualquiera que compre una casa u otra propiedad puede pagar el precio al notario, quien transferirá el monto al vendedor solo después de que se haya transcrito la escritura, es decir, cuando la transferencia de propiedad sea firme.
Formas alternativas de compra: arrendamiento de inmuebles y alquiler con opción a compra
Para dar nueva vida al sector inmobiliario, el legislador ha adoptado dos nuevas herramientas para permitir a los sujetos que no tienen liquidez inmediata comprar una vivienda: arrendamiento inmobiliario y alquiler con opción a compra. El alquiler con opción a compra es un nuevo tipo de contrato con el que el propietario entrega inmediatamente la propiedad al inquilino y futuro comprador, quien paga el alquiler y luego de un período de tiempo fijado en el mismo contrato, el inquilino puede decidir si compra la propiedad. , deduciendo del precio parte de las tasas ya pagadas. El leasing, por su parte, tiene como objetivo facilitar, especialmente a los más jóvenes, la compra de una vivienda mediante el uso de la herramienta de arrendamiento financiero. ¿Como funciona? Con la estipulación del contrato de arrendamiento financiero, una empresa de arrendamiento (banco o intermediario financiero autorizado por el Banco de Italia para llevar a cabo la actividad de arrendamiento) asume la obligación de comprar o incluso hacer construir la propiedad, a elección y según las indicaciones del usuario, quien lo recibe en uso por un tiempo fijo contra una tarifa periódica (fee). Una vez finalizado el contrato, el usuario tiene derecho a rescatar la propiedad del activo mediante el pago del precio establecido en el contrato.
Los impuestos a pagar para comprar una casa.
Cuando decides comprar una casa, entre los gastos a tener en cuenta, además de los del notario y los costos del préstamo, existen impuestos que varían en función del vendedor, ya sea un negocio o un particular. También es bueno saber que si está comprando su primera vivienda, las autoridades fiscales también otorgan descuentos. Con los beneficios de prima casa se reducen tanto el impuesto de matriculación, si compra a un particular, como el IVA, si compra a una empresa. Asimismo, no se adeudan derechos de timbre, impuestos catastrales especiales e impuestos hipotecarios sobre las escrituras sujetas al impuesto registral y las necesarias para realizar los trámites en el registro de la propiedad y registros de la propiedad.