Contenido procesado
- Mayorías, quórum y reparto de gastos
- A su cargo si no hay autorización
- La intervención más desafiante: el ascensor
- El Código Civil actúa como guía
- La contribución estatal para las obras
- Requerimientos requeridos
- Concesiones fiscales
- Tres importantes sentencias de la Corte Suprema de Casación
Las áreas comunes de un condominio deben ser accesibles para todos, por lo que incluso las personas con discapacidad física deben poder moverse libremente, sin esos obstáculos que limitan sus actividades. Además de la Ley 13/1989, el Código Civil también aborda el tema, fomentando intervenciones que eliminen toda forma de impedimento. Si para edificios nuevos existen requisitos técnicos que permiten crear de forma inmediata accesos y espacios comunes cómodos para todos, para los existentes es más complicado. Y no solo porque es necesario intervenir, muchas veces con cambios invasivos, para eliminar las barreras arquitectónicas. A pesar de las buenas intenciones, de hecho, no siempre es posible realizar las obras necesarias para facilitar a los discapacitados en condominios, pues entran en juego otras necesidades como, por ejemplo,el de salvaguardar el decoro arquitectónico del edificio o de proteger el derecho de propiedad del bien común - incluso de un solo condominio - derecho que podría perderse tras la intervención. En estos casos, la demolición de barreras arquitectónicas debe considerarse ilegítima. Además, las resoluciones de condominio destinadas a eliminar barreras arquitectónicas que "atenten contra los derechos de otro condominio sobre la parte de su propiedad exclusiva, independientemente de cualquier consideración de utilidad compensatoria", se considerarán nulas.por tanto, la demolición de barreras arquitectónicas debe considerarse ilegítima. Además, las resoluciones de condominio destinadas a eliminar las barreras arquitectónicas que "perjudiquen los derechos de otro condominio sobre la parte de su propiedad exclusiva, independientemente de cualquier consideración de utilidad compensatoria", se considerarán nulas.por tanto, la demolición de barreras arquitectónicas debe considerarse ilegítima. Además, las resoluciones de condominio destinadas a eliminar las barreras arquitectónicas que "perjudiquen los derechos de otro condominio sobre la parte de su propiedad exclusiva, independientemente de cualquier consideración de utilidad compensatoria", se considerarán nulas.
Las reglas para la eliminación de barreras arquitectónicas en edificios privados están contenidas en la ley no. 13/1989, modificado por la ley n. 62/1989 y, en los artículos 77 y 82, por Decreto Presidencial núm. 380/2001, conocida como “Ley consolidada de edificación”. La ley principal, entre otras cosas, prevé una serie de normas relativas a los préstamos subvencionados, así como disposiciones del régimen ordinario para las nuevas edificaciones y arreglos transitorios, de carácter urbano y condominal, para las edificaciones existentes. Como señala el legislador, no es imprescindible la presencia de una persona discapacitada (propietario o inquilino) en los edificios objeto de la intervención, ya que también se debe garantizar la accesibilidad a terceros.
- La solidaridad social no excluye la protección de la propiedad
- Si la asamblea no delibera o aprueba, la persona discapacitada puede proceder por su cuenta.
- Existen varias concesiones estatales para facilitar el acceso
La protección de los derechos de los discapacitados
Salvo que las obras necesarias para la remoción de barreras arquitectónicas afecten drásticamente la estética del edificio del condominio, la orientación jurisprudencial actual tiende a favorecer los derechos de los discapacitados, permitiendo la instalación de un salvaescaleras o rampa para el tránsito de sillas de ruedas. Incluso en los casos en que las características de un edificio de valor histórico y arquitectónico.
Mayorías, quórum y reparto de gastos
De acuerdo con el artículo 1120 del Código Civil, las intervenciones para eliminar las barreras arquitectónicas, así como "la creación de caminos acondicionados y la instalación de dispositivos de señalización para promover la movilidad de los ciegos" deben ser deliberadas, primero o segundo. convocatoria, con la mayoría indicada en el segundo párrafo del artículo 1136 del Código Civil.
• Es decir un número de votos que represente la mayoría de los presentes en la junta y al menos la mitad del valor del inmueble, expresado en milésimas. Se trata de un quórum facilitado en comparación con el requerido para aprobar las innovaciones "clásicas", que de hecho requieren una mayoría más severa (2/3 del valor del edificio).
• El artículo 1120 también requiere que el administrador convoque a la reunión dentro de los 30 días siguientes a la solicitud hecha por incluso un solo condominio interesado en la intervención. La solicitud debe contener una indicación detallada del trabajo y los métodos de ejecución. Si el documento está incompleto, es responsabilidad del administrador invitar "sin demora al condominio proponente a proporcionar las adiciones necesarias".
El artículo 2 de la Ley 13/1989 establece que "en caso de que el condominio se niegue a deliberar (…), o no delibere dentro de los tres meses siguientes a la solicitud hecha por escrito, el minusválido o quien ejerza su protección o autoridad , pueden instalar salvaescaleras por su cuenta y estructuras móviles y fácilmente desmontables y también pueden modificar el ancho de las puertas de acceso, para facilitar el acceso a edificios, ascensores y rampas de garaje ”. Esto se puede hacer incluso cuando la asamblea no alcanza el quórum.
• Si, por el contrario, la intervención ha sido aprobada por la asamblea, en cuanto a la distribución de los costos de la intervención, el costo se divide entre todos los condominios, en proporción a las milésimas de propiedad.
La intervención más desafiante: el ascensor
Además de facilitar la edificación (porque elimina las barreras arquitectónicas por excelencia, es decir, las escaleras), mejorando la calidad de vida, un ascensor también aumenta el valor comercial del inmueble.
• Pero el artículo 2 de la Ley 13/1989 que, como hemos visto anteriormente, establece que el condominio puede instalar "salvaescaleras así como estructuras móviles y fácilmente desmontables" por cuenta propia, excluye efectivamente el ascensor.
• Numerosas sentencias jurisprudenciales, sin embargo, han considerado legítima la instalación del sistema a expensas del condominio único o de un grupo de condominios, porque la obra no alteró el destino de las partes comunes y no impidió que los demás participantes lo utilizaran por igual.
En cualquier caso, los condominios excluidos también pueden decidir en un momento posterior aprovechar la innovación, convirtiéndose en copropietarios.
• La construcción de un ascensor debe considerarse legítima incluso cuando reduce el tamaño del rellano siempre que no comprometa su uso.
• Esto también se aplica a los sistemas construidos en parte de las áreas comunes, por ejemplo el jardín del condominio, ya que la instalación debe considerarse esencial para la accesibilidad del edificio y la habitabilidad real del departamento.
También en materia de barreras arquitectónicas, se aplica lo dispuesto en el artículo 1102 del Código Civil, según el cual “cada participante puede utilizar lo común, siempre que no altere su destino y no impida que los demás participantes hagan uso de él de acuerdo con su ley. A tal efecto, puede realizar las modificaciones necesarias para el mejor disfrute de la cosa por su cuenta ”.
La contribución estatal para las obras
Los órganos responsables de la eliminación de las barreras arquitectónicas son las Regiones, que desembolsan los aportes que pone a disposición el Estado. Los ciudadanos discapacitados o ancianos pueden aprovechar estos aportes presentando, a través del administrador del condominio, una solicitud al alcalde del municipio, generalmente antes del 1 de marzo de cada año. A la solicitud deberán adjuntarse los siguientes documentos, acompañados de un timbre fiscal de 16 euros (consultar siempre este importe):
• descripción de la obra y presupuesto
• certificado médico que acredite la discapacidad. Si el solicitante ha sido reconocido como nulo total por la ASL competente, para tener el derecho de precedencia es necesario adjuntar la certificación correspondiente.
• Autocertificación con la dirección del edificio y la descripción de las barreras arquitectónicas presentes. También es necesario indicar las obras para las que se solicita el aporte, especificando si ya se han otorgado otras concesiones para las mismas.
La persona discapacitada (o anciano) que solicite el aporte estatal deberá residir en el condominio objeto de la intervención. De hecho, no tiene derecho a la contribución si vive allí por temporadas u ocasionalmente.
• En los 30 días siguientes al plazo de presentación de solicitudes, en base a las solicitudes recibidas, el Municipio establece el monto necesario para financiar las intervenciones y elabora un ranking que se publica en el Registro Pretoriano (espacio oficial - ahora también en línea - mediante el cual se hace público un acto, documento o aviso).
• La Región, habiendo recibido las solicitudes de los Municipios, determina las necesidades generales y lo transmite al Ministerio de Infraestructuras y Transportes para acceder a la distribución del "Fondo para la eliminación y superación de barreras arquitectónicas en edificios privados" que, según lo dispuesto por legislación, debe distribuirse anualmente por decreto interministerial entre las Regiones solicitantes, en proporción a las necesidades indicadas por las propias autoridades locales.
• La Región distribuye la suma recibida del Ministerio a los Municipios solicitantes, favoreciendo a sujetos con discapacidad total. Finalmente, los auditores proceden con la asignación de la contribución.
• Hasta 2.582,28 €, la subvención estatal se concede por un importe igual al gasto realizado. Se ha incrementado en un 25% el gasto superando los 2.582,28 euros, para costes hasta 12.911,42 euros. Se concede un 5% adicional por la parte superior a 12.911,42 euros, hasta 51.645,70 euros.
Concesiones fiscales
Deducción del 50%
La ley de presupuestos de 2022-2023 amplió la deducción del 50% del IRPF, con un límite de gasto de 96.000 euros, para las reformas de edificios realizadas entre el 26/6/2012 y el 31/12/2021. Tanto los particulares como los condominios pueden aprovechar la instalación, depende de quién incurrió en los costos de la intervención y dónde se realizó.
• También se incluyen las obras para eliminar las barreras arquitectónicas que afectan a los ascensores y montacargas, como el ascensor exterior de la vivienda.
Deducción del 19%
También hay una deducción del impuesto sobre la renta de las personas físicas del 19% para los gastos de salud relacionados con los medios necesarios para levantar a la persona discapacitada.
• La Agencia Tributaria especifica claramente que "la deducción (del 50%) no está disponible al mismo tiempo que la deducción del 19%". O, mejor aún, la deducción del 19% se debe únicamente a la eventual parte del gasto que exceda la cuota ya facilitada con la deducción prevista para las obras de renovación.
IVA al 4%
• Para la prestación de servicios relacionados con la contratación de estas obras se aplica el tipo de IVA reducido del 4%, en lugar del ordinario del 22%.
En el caso de que la construcción de un ascensor comprometa el uso de un bien común, específicamente obstaculice el acceso a los palcos de propiedad exclusiva de un condominio, no se podrá proceder a la intervención.
• Esto es lo que estableció el Tribunal de Casación con sentencia núm. 24235 de 29 de noviembre de 2022-2023. Como observaron los jueces supremos, "incluso en la hipótesis de la instalación de un ascensor (…), incluso si apunta a favorecer las necesidades de los condominios para discapacitados, donde dicha innovación es perjudicial para los derechos de otro condominio sobre la parte de su propiedad exclusiva , independientemente de cualquier consideración de utilidad compensatoria (…) y cuando la instalación inutilice ciertas partes comunes del edificio para el uso o disfrute de un solo condominio (…), la innovación debe considerarse ilegítima: viola la V párrafo del artículo 1120 del Código Civil italiano ".
Las reglas que favorecen la eliminación de las barreras arquitectónicas se aplican a las personas con discapacidad, pero también a las personas que, en la vejez, tienen dificultades motoras. Así lo afirmó la Corte Suprema con sentencia núm. 7938 de 28 de marzo de 2022-2023. En opinión de los jueces, la Ley 13/89 "constituye una expresión de un principio de solidaridad social y persigue fines publicitarios dirigidos a favorecer, en el interés general, la accesibilidad a los edificios".
• En el caso específico, la Corte consideró legítima la realización por cuenta propia de la ampliación de la escalera principal y la elevación del sistema de ascensores existente por parte de una anciana residente en el último piso de un edificio de condominios. No importa si el reglamento del condominio establece que se requiere el consentimiento de la asamblea para la ejecución de cualquier intervención que afecte las estructuras de soporte o la apariencia arquitectónica del edificio.
• Lo único que realmente importa es que la obra no altere la finalidad del bien común ni impida su uso por otros condominios.
Las obras que eliminan barreras arquitectónicas no requieren el permiso de obra "Permiso de obra".
• De hecho, además de las rampas, los ascensores externos o los artefactos que alteran la forma del edificio pueden incluirse entre las intervenciones de construcción gratuitas o requieren la práctica de Scia.
• Así lo estableció el Tribunal de Casación con sentencia núm. 38360 de 18 de septiembre de 2013, desestimando la sentencia de primera instancia con la que el tribunal había considerado “ilegal” la rampa construida en el lateral del edificio sin “Permiso de obra”, ordenando su demolición.