Contenido procesado
- Todos tienen que pagar tarifas de mantenimiento de pasillos y escaleras
- Que mayoría deliberar
- El administrador decide
- ¿Y el intercomunicador? Paga a quienes lo usan
La puerta del condominio forma parte de la propiedad "compartida" y los gastos de su mantenimiento, de carácter ordinario o extraordinario, corren a cargo de todos los condóminos, quienes aportan en proporción a las milésimas en su posesión.
Esto siempre es cierto, excepto en el caso en que una regulación de condominio de tipo contractual disponga lo contrario. Sin embargo, puede suceder que algunos condominios no utilicen la puerta , por ejemplo cuando la unidad inmobiliaria (o establecimiento comercial) tiene una entrada independiente. Piense en el apartamento de la planta baja con vistas y entrada a la calle o la tienda a la que se puede acceder directamente desde la calle.
En estos casos, siguiendo las disposiciones del Código Civil, quienes no utilicen la puerta del condominio podrían negarse a pagar los gastos. En efecto, el artículo 1123, además de afirmar que los costos de mantenimiento de las partes comunes del edificio "… corren a cargo de los condominios en proporción al valor de la propiedad de cada uno" especifica que "… si se trata de cosas destinadas al servicio del condominios en diversos grados, los gastos se dividen en proporción al uso que cada uno pueda hacer de ellos ”.
En teoría, quienes no utilicen la puerta del condominio deben estar exentos de cualquier gasto., pero en la práctica funciona de manera diferente. En el pasado, el Tribunal de Casación (sentencias 3644/1956 y 4986/1977) observó cómo las puertas de entrada "… deben ser consideradas bienes comunes a todos los condominios (…) independientemente de su uso y por lo tanto esta presunción se aplica a los condominios cuya propiedad exclusiva es servida por una entrada independiente ". Por lo tanto, el costo de mantenimiento y reconstrucción "… corresponde a cada condominio en proporción a las milésimas de propiedad".
El Tribunal de Apelación de Milán (sentencia 3/7/1992, Arch. Locazioni 1993, 309) especificó entonces que "… incluso los propietarios de unidades con acceso independiente desde la calle deben contribuir a los costos de mantenimiento relacionados con el vestíbulo y escaleras (en este caso: puerta de condominio, alfombra y corredor de entrada, así como iluminación de servicios comunes), ya que son elementos necesarios para la configuración del edificio y como herramientas indispensables para el disfrute y conservación de las estructuras del techo , a las cuales todos Los condominios están obligados a salvaguardar la propiedad individual y para la seguridad de terceros ".
Que mayoría deliberar
Habiendo constatado que incluso los condominios que no utilizan la puerta del condominio están llamados a contribuir con los costos de su mantenimiento, es útil comprender qué mayorías son necesarias para aprobar las reparaciones, renovaciones y reemplazos.
En general, para la reparación y renovación de la puerta del condominio, se requiere un número de votos que represente la mayoría de los presentes y al menos la mitad del valor del edificio en la asamblea. La misma mayoría es suficiente en caso de reposición, incluso en presencia de nuevas tecnologías que mejoren las condiciones de uso y seguridad del activo (sistema de apertura automática, barra antipánico, etc.).
La nueva puerta puede considerarse una innovación solo en casos particulares, por ejemplo, cuando la instalación implica un cambio en la estructura de la pared del edificio. En este caso, para aprobar la intervención se requiere un número de votos que represente la mayoría de los participantes en el condominio y dos tercios del valor del edificio.
El administrador decide
Puede suceder que la falla de la puerta del condominio ponga en peligro la seguridad de los condominios y de terceros. En este caso el administrador, sin la autorización del montaje, puede contactar con una empresa especializada y realizar la reparación. De hecho, el artículo 1135, párrafo 2, del Código Civil establece que el administrador no puede "ordenar obras extraordinarias de mantenimiento, salvo que sean de carácter urgente, pero en este caso debe informarlo en la primera reunión".
¿Y el intercomunicador? Paga a quienes lo usan
En el caso de que el condominio decida instalar un nuevo intercomunicador, o realizar una reparación, el gasto afecta solo a los condominios que lo utilicen. Los costos se dividen de acuerdo con las disposiciones del reglamento contractual (si corresponde); pero en todo caso hay dos orientaciones: en proporción a las respectivas milésimas de propiedad de cada condominio (método más común); en partes iguales, ya que el intercomunicador es utilizado por todos los condominios, independientemente del tamaño de su departamento.
En colaboración con Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it