Contenido procesado
- La ley de partes comunes y privadas en condominios
- La fachada del condominio
- Las terrazas
- Los balcones
- Dos tipos de balcones
- ¿Daños por negligencia? Cuando el administrador responde
Con la entrada en vigor de la ley de reforma de condominios n. 220/2012, la fachada se incluyó en el listado de partes comunes del edificio , a que se refiere el artículo 1117 del Código Civil. Sin embargo, antes de esta fecha, numerosas sentencias de los tribunales y del Tribunal Supremo habían aclarado el carácter "en condominio" de la fachada, definida como la envolvente exterior del edificio que, si bien no tiene una función portante, representa un elemento esencial para la existencia del edificio.
La fachada, por tanto, pertenece a todos los condominios, quienes pueden utilizarla en igual medida, cuidando de no cambiar su uso previsto ni dañar su decoración arquitectónica.
Los jueces también aclararon cómo es posible abrir una vista, colocar placas y rótulos en la fachada, pero cada una de estas intervenciones debe tener en cuenta la línea estética, la fisonomía del edificio y el entorno en el que se ubica la propia fachada.
Del mismo modo, cada condominio puede, a sus expensas, colocar una chimenea, un sistema de aire acondicionado o cortinas para tapar el sol en él "siempre que no impida - aclaró el Tribunal de Milán (sentencia 1941/2013) - el uso igualitario de los demás, no compromete la estabilidad y seguridad del edificio y no altera su decoración arquitectónica; este último fenómeno que ocurre no cuando se cambian las líneas arquitectónicas originales, sino cuando la obra nueva se refleja negativamente en la apariencia armoniosa del edificio en su conjunto ”.
Si no hay duda sobre el carácter “común” de la fachada, es más complejo evaluar a quién pertenecen los balcones. Y, en consecuencia, quién se hace cargo de los costes de su mantenimiento. A falta de respuestas en el Código Civil, a lo largo de los años ha sido la jurisprudencia la que ha tratado de esclarecer el tema, pero el debate sigue abierto.
- La fachada es en efecto una "parte común" y, por tanto, es responsabilidad de todos los propietarios.
- Se basa en el tipo de balcón que tú decides quién tiene que pagar los costos.
- ¿Daños por negligencia? Responde el administrador o el propietario
* El artículo 1117 del Código Civil proporciona una lista de las partes comunes del edificio, es decir, aquellas áreas o elementos del edificio necesarios para el uso común. La lista incluye, entre otros, el terreno sobre el que se asienta el edificio, las cubiertas, los patios y las fachadas, así como todas las obras y artefactos destinados al uso compartido, como el ascensor o la caldera centralizada.
La fachada del condominio
En cuanto a las obras comunes, la mayoría requerida para deliberar el trabajo en la asamblea varía según la intervención.
• Para la pintura de toda la fachada (pero esto también se aplica a la restauración del revoque y al retoque de las cornisas) se requiere un número de votos que represente la mayoría de los presentes y al menos la mitad del valor del edificio (500 milésimas) .
• En el caso de que la intervención sea más limitada (pintura parcial) y, sobre todo, de bajo costo, el voto favorable de 1/3 de los condominios puede ser suficiente, representando al menos la mitad del valor del edificio.
• Se requiere un mayor quórum en el caso de "innovación", es decir, una intervención dirigida al uso más conveniente, o la mayor eficiencia, de las cosas comunes, respetando siempre la decoración del edificio. En este caso, la mayoría de los presentes necesitará el sí de la mayoría de los presentes, lo que representa al menos 2/3 del valor de todo el edificio.
• Si la intervención no entra en la categoría de "innovaciones subvencionadas" (como el aislamiento térmico), 500 milésimas son suficientes para que funcione la luz verde.
En las reuniones de acuerdos, la mayoría necesaria varía según la intervención
Al igual que los balcones, para determinar el criterio correcto para la asignación de los costos relacionados con la terraza, primero es necesario identificar el tipo.
• En el caso de una cubierta plana (que cubra todo el edificio), los costos de mantenimiento deben dividirse entre todos los propietarios.
• Si por el contrario es en uso exclusivo de uno o más condominios, se aplica el criterio establecido en el artículo 1126 del Código Civil para dividir los costos de cualquier mantenimiento, según el cual quienes tienen el uso exclusivo del pavimento aportan 1/3 en el costo de reparaciones o reconstrucciones, mientras que los 2/3 restantes quedan a cargo de todos los condominios del edificio "o la parte de éste a la que se destina el techo plano en proporción al valor del piso o la porción de cada piso".
• La situación se complica por las terrazas niveladas que cubren parcialmente el edificio, actuando como techo solo para algunos condominios. En este caso los gastos corren a cargo del propietario exclusivo, salvo intervenciones especiales como la impermeabilización o sustitución del pavimento. Luego el costo debe dividirse por 1/3 a cargo de quienes tienen el uso exclusivo de la terraza y por 2/3 a cargo del resto de propietarios.
Los balcones
En el Código Civil no hay rastro de los balcones. ¿A quién pertenecen los balcones? ¿Son un elemento de la fachada (y por lo tanto de propiedad común) o pertenecen únicamente al condominio que los usa?
• Para tratar de aclarar la cuestión, en primer lugar conviene identificar el tipo de balcón, sus características estructurales y la forma en que “encaja” en el edificio del condominio.
Los balcones colgantes (es decir, que sobresalen de la fachada) se consideran una extensión natural del apartamento. En caso de mantenimiento, ordinario o extraordinario, el gasto relativo corre por tanto a cargo del propietario, salvo en los casos en que las obras se refieran a los estucos ornamentales u otros elementos del balcón que, según ha observado el Tribunal Supremo, se insertan en el alzado del edificio. y ayudar a que sea estéticamente agradable. En estos casos, los costos deben dividirse entre todos los propietarios, en función de sus respectivas milésimas de propiedad. Sin embargo, no siempre es inmediato evaluar qué elementos del balcón son ornamentales (por lo tanto de propiedad común), por lo que en muchos casos es necesaria la intervención de un juez para zanjar la cuestión.
• Los balcones empotrados (insertados en la fachada, donde crean una especie de "nicho") tienen una barandilla de hierro o un parapeto de mampostería o vidrio y se consideran elementos de la fachada. Por tanto, los costes de su mantenimiento se repartirán entre todos los propietarios, en proporción a las milésimas de propiedad. Una discusión aparte merece la losa, la porción que actúa a la vez como pasarela del balcón y como cubierta para el condominio de abajo y cuya jurisprudencia equipara a los áticos dentro de las casas. Para el reparto de los gastos relacionados con estos elementos, se aplica por tanto el artículo 1125 del Código Civil: "… los gastos (e) son incurridos en partes iguales por los propietarios de las dos plantas,el revestimiento del suelo es responsabilidad del propietario del piso superior y el yeso, pintura y decoración del techo por parte del propietario del piso inferior ».
Lamentablemente, una situación muy común son los daños que se derivan del descuido de la fachada, como partes de yeso que se desprenden del balcón y golpean un automóvil estacionado o, en los casos más graves, un transeúnte. Para evaluar con precisión quién es el responsable del daño, es necesario identificar con precisión la parte afectada por el colapso. Si se desprende algún elemento decorativo del balcón o los escombros del parapeto de mampostería, el responsable del daño es el administrador del condominio quien, según lo exige el artículo 1130 del Código Civil, está obligado a realizar las medidas de conservación relativas a Partes comunes del edificio.
• En los casos más urgentes, el administrador puede actuar sin consultar a la asamblea del condominio, que se encargará de actualizar en la próxima sesión.
• Si, por el contrario, una parte "no externa" del balcón se derrumba o la parte subyacente del balcón saliente cede, solo si como resultado de una sobrecarga o envejecimiento de la estructura, el único propietario del balcón es responsable del daño.
En colaboración con Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it
Tomado de Cose di Casa, diciembre de 2022-2023