En el Código Civil no existen reglas específicas que expliquen cómo calcular las milésimas de propiedad .
Por tanto, muchos técnicos se refieren a dos circulares del Ministerio de Fomento , respectivamente n. 12480 de 26 de marzo de 1966 y n. 2945 de 26 de julio de 1993, que a lo largo de los años se han convertido en un referente para profesionales cualificados. Sin embargo, al no tener valor legal, cada técnico puede aplicar los criterios marcados por las circulares de forma diferente , motivando la elección en el momento de la entrega.
El cálculo de las milésimas tablas
El primer paso es medir los metros cuadrados transitables de las habitaciones individuales que componen la propiedad. Por tanto, la superficie obtenida debe multiplicarse por unos coeficientes de reducción (vinculados al uso previsto de las habitaciones individuales), cuyo valor máximo es igual a 1. El resultado obtenido constituye la denominada superficie "virtual", es decir, la base para el cálculo de milésimas.
El coeficiente relativo al destino de las habitaciones individuales alcanza el valor máximo para dormitorios, salas de estar y estudios ; en cambio, se reduce gradualmente para las cocinas, pasillos, baños, closets, terrazas y balcones.
La altura del piso también afecta el cálculo de las milésimas del apartamento en condominio . Los más “preciosos” son los altos, siempre que el edificio esté bien aislado. De lo contrario, los pisos intermedios obtienen un coeficiente más alto.
Otros criterios que aumentan el valor de las milésimas son la orientación (mejor los apartamentos orientados al sureste), la luminosidad (presencia de ventanas y balcones) y la elevación (un alojamiento con vistas a un jardín tiene un valor superior a un otro con vista al patio).
Finalmente, en cuanto a las pertenencias de propiedades exclusivas , por ejemplo los jardines, el Tribunal Supremo (sentencia de 27 de julio de 2007, n. 16644) observó que para el cómputo de milésimas es necesario tenerlo en cuenta ya que «… permiten un mejor disfrute de los apartamentos individuales a cuyo servicio y decoración se destinan de forma duradera, determinando un incremento en el valor patrimonial del inmueble ».
En colaboración con Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it
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