Del laboratorio industrial a la vivienda particular, del garaje a la vivienda …: sin duda es necesaria una reforma importante para dotar la vivienda de los sistemas necesarios y aislarla y calentarla para obtener el mejor confort térmico posible, pero el primer paso es el burocrático, es decir, verificar el posibilidad de cambiar el uso previsto.
Cuando hablamos de uso previsto , la construcción se define como el conjunto de métodos y propósitos para usar un determinado edificio. El primer control que se debe realizar con antelación es recuperar el denominado Plan Regulador , un conjunto de normas aprobadas por el Ayuntamiento de residencia que pueden o no prohibir el cambio de uso en determinadas zonas. Si el Plan de la Ciudad no establece límites particulares, es hora de entender qué autorizaciones se deben solicitar al Municipio.
En este caso, es necesario distinguir según si el cambio de uso previsto implica la ejecución de obras de edificación. De no ser así, entonces para obtener el cambio bastará con presentar un DIA, el Informe de Inicio de actividad o el SCIA , el Informe certificado de Inicio de actividad, según las decisiones del Municipio. Si el cambio de uso previsto implica cambios estructurales o distributivos, se solicitará Permiso de Obra dada la importancia de la intervención a realizar.
Si la propiedad sujeta al cambio de uso previsto se encuentra en un condominio, es necesario verificar que no existan restricciones al respecto en el reglamento del condominio. Si este es el caso, antes de proceder con el canje, es necesario solicitar autorización a la misma reunión. Una vez obtenidas las autorizaciones necesarias, se podrá proceder a la intervención que inevitablemente implica también el cambio de categoría catastral del inmueble.
Un cambio de uso urbano se define como aquel que implica la transición a una categoría diferente, incluso sin obras de edificación. El cambio de categoría también cambia los ingresos sobre los que se calcularán los impuestos, como Imu y Tasi.
El Decreto Sblocca Italia modificó el artículo 23-ter de la Ley Consolidada de Construcción ( Decreto Presidencial 380/2001) según el cual "cualquier forma de uso de la propiedad o de la unidad inmobiliaria única distinta de la original, aunque no esté acompañado de la ejecución de obras de edificación, siempre que implique la cesión del inmueble o unidad inmobiliaria considerada a una categoría funcional diferente "insertada en un catálogo bien definido. Hay cuatro categorías funcionales que son posibles hoy: residencial y turístico-alojamiento, productivo y ejecutivo, comercial y rural. De acuerdo con la Ley de Construcción Consolidada, siempre es posible cambiar el uso previsto dentro de la misma categoría funcional, salvo disposición en contrario de las leyes autonómicas y los instrumentos de planificación municipal.
Pero, ¿cuánto cuesta el cambio de uso ? Los gastos a tener en cuenta son los necesarios para las obras materiales en el interior del edificio, a los que se suman los honorarios de los profesionales implicados -diferentes en función de si el cambio de uso previsto implica obras de construcción o no- y los costes de urbanización.