Para proteger a los inquilinos, la Ley de Estabilidad de 2022-2023 introdujo una serie de normas destinadas a frenar el fenómeno de las rentas ilegales, es decir, los arrendamientos que no se registran regularmente en la Agencia Tributaria y los registrados pero que prevén una alquiler inferior al que realmente paga el inquilino.
En primer lugar, el propietario de la vivienda debe registrar el contrato dentro de los 30 días y dentro de los próximos 60 días debe notificar al inquilino con una copia del recibo de registro y el pago de impuestos relacionado. Si la propiedad arrendada está ubicada en un condominio, el arrendador también debe notificar al administrador del condominio del registro para que pueda actualizar el registro del condominio. Si el arrendador no cumple con esta obligación, el inquilino no es responsable y el contrato se indica como inexistente. Sin embargo, esto no significa que el propietario pueda desalojar al inquilino.pero para recuperar la propiedad tendrá que proceder ante el tribunal con una sentencia de ocupación ordinaria sin título que toma períodos muy largos.
Si se pacta un monto del alquiler superior al que resulta del contrato escrito y registrado, la ley habla de nulidad del contrato. Una nulidad que se aplica tanto en el caso de arrendamientos gratuitos como en arrendamientos pactados. En este caso, el inquilino puede solicitar al tribunal la restitución de las sumas adicionales pagadas, pero dentro de los 6 meses posteriores a la devolución de la propiedad alquilada. El inquilino también puede comunicarse con el juez durante el contrato de arrendamiento, sin tener que esperar la liberación de la propiedad. En este caso en particular, el inquilino pide al juez que el contrato siga existiendo pero pagando el alquiler esperado (pactado o gratuito).
Finalmente, la Ley de Estabilidad de 2022-2023 proporcionó una novedad para aquellos inquilinos que habían denunciado el arrendamiento no registrado a las autoridades fiscales. En realidad, la situación es al menos compleja (nos habíamos ocupado de Rents en negro: el Tribunal Constitucional rechaza las maxi sanciones). En la práctica, el decreto legislativo 23/201 1 prevé la posibilidad de que los inquilinos denuncien a sus propietarios, estableciendo sanciones muy elevadas para el propietario y ventajas para el inquilino como la extensión de la duración del contrato en la fórmula 4 + 4 y pago de una renta muy baja.
Sin embargo, el Tribunal Constitucional con sentencia núm. 50 de 2022-2023 había declarado ilegítimas estas normas y, en consecuencia, los contratos registrados por los inquilinos tras la denuncia del negro, después del 6 de junio de 2011 (fecha de entrada en vigor del decreto legislativo n. 23 de 2011), eran nulos. Para obviar el riesgo de desalojo de muchos inquilinos (Rentas negras: riesgo de desalojo para quienes denunciaron), la Ley de Estabilidad ha previsto para quienes hubieran denunciado irregularidades a la Agencia Tributaria hasta el 16 de julio de 2022-2023 el pago de una mini tasa, cuyo importe es igual a triplicar los ingresos catastrales y sin aplicar la actualización Istat.