El condominio deberá pagar los costos relacionados con las intervenciones de mantenimiento que se realicen en la fachada del edificio en base a su milésima parte, aunque la intervención solo se refiere a la mejora de algunos balcones del condominio y no de todos . Así lo estableció el Tribunal de Casación con sentencia núm. 21028 de 2022-2023.
La fachada de un edificio es la parte exterior principal de un edificio e incluye tanto la estructura de la pared como las obras arquitectónicas. Cuando hablamos de fachada en un edificio de apartamentos, nos referimos a todos los lados del edificio. En el caso sometido a la atención de la Corte Suprema, un condominio había interpuesto recurso de apelación contra una resolución de su condominio que dividía los costos de las obras de mantenimiento que se habían realizado en la fachada del edificio al que solo se asomaban algunos balcones entre los distintos condominios. .
Según el condominio, la resolución habría violado el artículo 1123 inciso 3 del Código Civil según el cual: "Cuando un edificio tiene varias escaleras, patios, cubiertas planas, obras o sistemas destinados a dar servicio a una parte de todo el edificio, los gastos relacionados con su el mantenimiento es responsabilidad del grupo de condominios que se benefician del mismo ”. En el caso de autos, la demandante reclamó que los gastos de mantenimiento deberían ser sufragados únicamente por aquellos condominios propietarios de los balcones de la fachada del edificio objeto de las obras, dado el beneficio exclusivo que derivan de ella.
Sin embargo, según la Corte Suprema, dado que las intervenciones se relacionaron con la conservación de artefactos de propiedad común, los gastos deben dividirse entre todos los condominios, independientemente del uso real de esos espacios. En esta ocasión, los jueces de la Corte distinguen entre gastos necesarios para la conservación del inmueble y gastos funcionales para el disfrute del mismo . Los primeros se deben por razón de pertenencia a ese condominio y se dividen en milésimas acciones y son necesarios para resguardar y preservar el bien común para que perdure en el tiempo sin deteriorarse. Entre otras cosas, se adeudan independientemente de la ventaja subjetiva causada al condominio individual. Los costos de uso, por otra parte, deben dividirse entre los condominios en proporción a la ventaja resultante.