El reglamento de condominio (o asamblea) es el acto por el cual cada condominio dicta las reglas de su funcionamiento. En particular, este documento trata de establecer las disposiciones para lo que concierne a las tareas de la administración, el uso de las cosas comunes, la distribución de los gastos y los derechos y obligaciones de cada condominio sobre las partes comunes. Este tipo de regulación es, por tanto, muy similar a un contrato , pero se diferencia sobre todo en el hecho de que, si bien el contrato requiere la firma de todas las partes, esta última puede ser aprobada incluso con solo la mayoría de los participantes de los intervinientes con la condición que estos tengan al menos la mitad de las milésimas del edificio.
Sin embargo, también puede existir un segundo tipo de regulación para intervenir en la vida de un edificio y sus habitantes , a saber, la contractual . Se trata en la práctica de un acto que se redacta cuando el condominio aún no existe y por ello también se le conoce como un reglamento "externo" o, más precisamente, un reglamento de "origen externo".. Este es el acto por el cual el constructor o propietario único de todo el edificio, antes de comenzar a vender las unidades inmobiliarias individuales, dicta las reglas de funcionamiento de un edificio. Por ejemplo, para la identificación y listado de las partes comunes, el desglose de gastos, las tablas de milésimas de valor por las que se debe realizar este desglose y demás disposiciones relativas a la vida de la estructura del condominio.
La característica fundamental es que este reglamento , aunque aceptado no durante una asamblea sino en momentos temporalmente distintos entre ellos, siempre alcanza la unanimidad. Por lo tanto, puede contener restricciones más significativas y más fuertes que la aprobada por mayoría , de origen ensamblado.
Sin embargo, como un reglamento contractual, un reglamento de montaje aprobado por unanimidad puede revertir la situación e intervenir para regular incluso sectores delicados: pensemos en la prohibición de arrendar el piso a actividades comerciales, a la de tender ropa fuera del ventana. Aunque, en general, el reglamento de montaje está destinado a gestionar solo las partes comunes y no las unidades de vivienda , que forman parte de la propiedad individual, una autolimitación aprobada por todos los propietarios de los distintos apartamentos que componen un edificio puede legitimar limitaciones que de otro modo serían imposibles. que se impondrá ex post.
En este artículo, examinemos ahora el reglamento de la junta de accionistas, mientras que en una discusión futura discutiremos el contractual.
Deberá constituirse un reglamento en un condominio cuando el número de condominios (propiedades exclusivas) sea mayor a diez , de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1138, inciso 1 del Código Civil. Por tanto, se hace referencia al elemento subjetivo de los propietarios y no al elemento objetivo de las fracciones en las que se divide el condominio, partiendo del principio de que la necesidad de tener reglas está ligada al número de personas a administrar. Por debajo de este número , aún se puede preparar el reglamento, pero no es obligatorio.
El órgano facultado para formular el reglamento es el conjunto de condominios (sin perjuicio de la posibilidad, reconocida en la cabecera de cada condominio, de tomar la iniciativa).
La mayoría necesaria para la asamblea en primera convocatoria es la mayoría de los presentes que representan al menos la mitad del valor del edificio: es mejor aprobarlo con esta mayoría, porque si se aprueba en segunda convocatoria con una mayoría menor podría ser "impugnado" por los participantes disidentes y ausente de la resolución de aprobación dentro de los treinta días.
Una vez aprobado, el reglamento de la junta de accionistas es la ley interna del condominio, por lo que quienes ingresan automáticamente quedan sujetos a ellos solo por haberse convertido en condominio: al tener un contenido meramente "gerencial" dentro de los límites de las materias predeterminadas por la ley, el reglamento de la junta de accionistas obliga a todos los participantes " actuales ", incluyendo disidentes, abstenciones y ausentes y" futuros "participantes, es decir, los que formarán parte del condominio (herederos y sucesores en el título).
El contenido del reglamento de condominio aprobado por mayoría se limita al alcance del art. 1138 del Código Civil. En particular, el último párrafo de la ley prohíbe que el reglamento limite los derechos de los condominios , incluidos los derechos sobre propiedades exclusivas y la protección de animales de compañía. El reglamento de la junta de accionistas no puede prohibir la posesión o tenencia de mascotas , ya que este sector está sujeto a regulación contractual con el consentimiento unánime de los condominios, ya que se trata de los derechos sobre propiedades exclusivas.
En cuanto a los criterios a seguir para la correcta interpretación de la normativa de la junta de accionistas, dependen de la naturaleza jurídica de la propia normativa. Las cuestiones más importantes que han surgido en el contexto jurisprudencial, en relación a la interpretación de la normativa, se refieren fundamentalmente a la lectura de las cláusulas que limitan los derechos de goce y disposición de las propiedades exclusivas de los condominios individuales, cuestiones que sin embargo quedan a la disciplina de normativa contractual y de incumplimiento.
Finalmente, en cuanto al contenido, el reglamento de la junta de accionistas solo puede contener reglas que regulen el uso y los métodos de disfrute de cosas / servicios / instalaciones comunes; El reglamento de montaje también debe contener las normas sobre distribución de gastos , de acuerdo con los derechos y obligaciones de cada condominio; el reglamento de montaje debe contener las reglas para la protección del decoro del edificio ; finalmente, el reglamento de la junta de accionistas debe contener las normas relativas a la "administración" : en esta categoría se incluyen las cláusulas relativas a la figura del consejero , los horarios y lugares de convocatoria y los medios de comunicación,funcionamiento de la asamblea con sistema de votación , representación en la asamblea, atribuciones de ésta, designación del presidente y del secretario, establecimiento de órganos adicionales de administración y control, elaboración y mantenimiento de actas, mantenimiento de las partes comunes, seguros de construcción, contratación y contratos de trabajo de empleados, formación y redacción del presupuesto y balance final, mantenimiento de los registros necesarios para la gestión administrativa y contable, constitución de los fondos, los tiempos de recaudación de contribuciones, los tiempos de las plantas y así sucesivamente.
El reglamento de la junta de accionistas puede ser modificado, complementado o derogado parcialmente por la propia junta de accionistas, siendo la mayoría necesaria para su aprobación.