Ruidos y olores molestos en un condominio: ¿qué hacer?

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Anonim
Cuando se producen ruidos molestos en un condominio, el límite más allá del cual podemos hablar de daños es variable. Y cuando el sentido común y la educación fallan, intervienen reglas y sanciones.

Contenido procesado

  • ¿Qué dice la ley de ruido en condominios?
  • Ruido: hasta 3 y 5 decibeles por encima del ruido de fondo
  • Ruidos de una empresa que ha alquilado un espacio

Desde el vecino que toca la guitarra en medio de la noche hasta el que mira la tele a todo volumen. Y, nuevamente, de quienes organizan un asado en el balcón, al restaurante que descarga los vapores malolientes de la cocina en el patio común. Todas estas son situaciones que ocurren a menudo en los condominios y causan disputas entre los propietarios. En general, los ruidos y olores son tolerables dentro de un cierto umbral, incluso si la regulación del condominio de tipo contractual (es decir, la aceptada por los propietarios individuales al momento de la compra de la propiedad), puede colocar vetos independientemente, excluyendo, para por ejemplo, la posibilidad de montar una barbacoa tanto en el balcón como en la terraza. En muchos casos, como se verá en estas páginas, es el juez a quien se recurre en caso de disputa quien debe evaluar la gravedad de la situación.que por lo tanto varía de un caso a otro.

¿Qué dice la ley de ruido en condominios?

El asunto es controvertido y no es fácil de desenredar. Se rige por el Código Civil, el Código Penal y el reglamento de condominio, si es de carácter contractual. Luego están las muchas sentencias del Tribunal de Casación.

Cuando interviene el administrador
El administrador del condominio puede ser llamado a intervenir sólo si el reglamento prevé reglas específicas sobre ruido y no en todos los demás casos (su tarea es de hecho hacer cumplir el reglamento y no la ley).

Ruido en el Código Civil El
artículo 844 del Código Civil establece que "el dueño de una propiedad no puede evitar la emisión de humo o calor, humos, ruidos, sacudidas y propagaciones similares derivadas
del fondo del vecino, si no exceder la tolerabilidad normal, también teniendo en cuenta el estado de los lugares ». El mismo Código también establece que «en la aplicación de esta norma la autoridad judicial debe conciliar
las necesidades de producción con las razones de la propiedad. Puede tener en cuenta la prioridad de un uso particular ».

El ruido en el Código Penal
Desde el punto de vista penal, sin embargo, el artículo 659 establece que "cualquier persona, al hacer ruidos o ruidos, o al abusar de instrumentos de sonido o señales acústicas o al provocar o no evitar los ruidos de animales, perturba las ocupaciones o Resto de personas, ya sea espectáculos, tertulias o espectáculos públicos, se sanciona con arresto de hasta tres meses o con multa de hasta trescientos nueve euros. Se aplica una multa de ciento tres a quinientos dieciséis euros a quienes ejerzan una profesión.
o una profesión ruidosa contra las disposiciones de la ley o las prescripciones de la Autoridad ». El Código Penal, en materia de olores nocivos, también dispone que "todo aquel que arroje o vierta, en un lugar de tránsito público o en un lugar privado pero en común o usado por otros, cosas que puedan ofender o ensuciar o acosar a las personas, o, en los casos no permitidos por la ley, provoque emisiones de gases, vapores o humos, capaces de provocar tales efectos, se sanciona con arresto de hasta un mes o multa de hasta doscientos seis euros ”.

Ruido: hasta 3 y 5 decibeles por encima del ruido de fondo

En cuanto al ruido, el Código Civil no contiene un valor máximo dentro del cual poder empujar sin crear molestias y tener problemas; la única disposición de la ley es la redacción "tolerancia normal" contenida en el artículo 844. Así, se necesitaron decenas de sentencias de tribunales y de la Corte Suprema para determinar un límite compartido, en cuanto a los entornos de vida. Por el momento, se considera igual, a pesar de los recientes cambios normativos, a 3 decibelios con respecto al ruido de fondo durante la noche y a 5 decibelios con respecto al ruido de fondo durante el día. Esto significa que el mismo ruido puede ser tolerable o intolerable, dependiendo de dónde se produzca. Volviendo al ejemplo del guitarrista nocturno, si el músico toca dentro de su casa,que se encuentra en una zona de discotecas y piano bares, el ruido que produce habrá que compararlo con el ruido de fondo, que seguramente será más fuerte que el ruido que se encuentra en una calle residencial sin establecimientos comerciales.

El rol del administrador

El condominio que se queja del ruido, al no haber logrado que el autor del molesto sonido desista de continuar con la molestia, debe comunicarse con el administrador, quien a su vez debe intentar convencer al vecino. Si este intento también fracasa, la pregunta debe incluirse entre los puntos del orden del día de la reunión. Aquí también debe fomentarse el diálogo, con la esperanza de que las partes lleguen a un acuerdo. En caso de resultado negativo, si el reglamento del condominio prohíbe explícitamente el ruido en determinadas franjas horarias, el administrador puede imponer una sanción (de 200 a 800 euros en caso de reincidencia) que, no obstante, debe ser resuelta por la asamblea, con una serie de Votos que representen la mayoría de los presentes y al menos la mitad del valor del inmueble (500 milésimas).

Del juez de paz

El condominio apelante puede hacer valer sus motivos y también obtener una indemnización por daños, contactando a un juez de paz. Este último cuenta con una oficina de consultoría técnica (Ctu), destinada a medir la intensidad del ruido a través de una encuesta de nivel sonoro. A efectos penales, la jurisprudencia ha reiterado en varias ocasiones que, para ser juzgado como perjudicial para la paz pública, el ruido debe perturbar a un gran número de personas. Pero ojo: solo unos pocos vecinos pueden quejarse, pero para configurar el delito a que se refiere el artículo 659 del Código Penal "Desorganización de ocupaciones o descanso de personas" el ruido debe ser adecuado y que moleste a un mayor número de personas. .

Ruidos de una empresa que ha alquilado un espacio

¿Qué sucede si algunos condominios se quejan de ruidos fuertes provenientes del bar de abajo, que está alquilado? ¿Es el inquilino o el propietario responsable de esto? Son cuestiones a las que el Tribunal de Casación, mediante ordenanza núm. 4908 del 1 de marzo de 2022-2023, proporcionó una respuesta. Para los jueces, en materia de admisiones intolerables, si tienen su origen en un inmueble arrendado -como en el caso que nos ocupa- la responsabilidad por los daños derivados del ruido recae sobre el propietario del inmueble únicamente en el caso de que haya contribuido a la realización del hecho lesivo "y no por no haber advertido formalmente al arrendatario para que adopte las medidas necesarias para evitar perjuicios frente a terceros".Esto significa que el dueño del bar no se hace responsable del ruido proveniente de la habitación alquilada. Habría sido, sin embargo, si hubiera podido prever, en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, que el arrendatario "habría causado daños a terceros con razonable certeza, provocando liberaciones intolerables".

En una disputa por ruidos o olores molestos, el camino a seguir es siempre el del diálogo. Incluso los terceros cuestionados, como el administrador, deben asegurarse de que este camino sea favorecido. Como último recurso, puede ponerse en contacto con el Juez de Paz.

¿Olores desagradables? Necesitamos una opinión experta

Si en cuanto a ruidos molestos las frases han permitido identificar el valor máximo de los decibelios soportables, para los olores nauseabundos no hay datos de referencia. Por tanto, corresponde al juez, mediante la asignación de un informe técnico, decidir, caso por caso, si un olor es tolerable o no.
En el asunto intervino el Tribunal de Casación (sentencia núm. 14467 de 24 de marzo de 2022-2023), según la cual las disposiciones contenidas en el artículo 674 del Código Penal - “Tirar objetos peligrosos” - también se aplican a los olores desagradables. En el caso en cuestión, los condominios del tercer piso se habían quejado de continuas emisiones de humos y olores desagradables de cocina y frituras provenientes del departamento de la planta baja.

Comparable al acoso sano
Según el Tribunal Supremo, el delito previsto en el artículo 674 del Código Penal también puede configurarse en el caso de "acoso olfativo", independientemente de quien lo produzca. Además, en ausencia de una norma que identifique los límites de emisiones, se aplica el criterio de tolerabilidad normal previsto en el artículo 844 del Código Civil "que constituye un referente normativo, para cuya evaluación no es necesario contar con pericia técnica, ya que el juez fundamentar su condena (…) en pruebas de distinta índole y por tanto en las declaraciones de los lesionados y del técnico de su confianza ”.

En colaboración con Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it