Entre las deducciones sobre los costos por remodelación energética también está la del llamado sombreado solar (compra e instalación), que en los condominios también pueden ser los toldos clásicos. La subvención consiste en una deducción del Irpef o IRES y se concede cuando se realizan intervenciones que aumentan el nivel de eficiencia energética de los edificios existentes. Pero, ¿qué hacer si, por ejemplo, el condominio no permite la instalación?
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Veamos, por poner un ejemplo concreto, la pregunta de un lector, a la que responde uno de nuestros expertos, el abogado Filippo Barone.
La pregunta de Chloe: Vivo en un condominio en Milán y en el antiguo Reglamento de los años 60, los toldos también están prohibidos en el lado del patio (así como los tendederos, aunque en realidad algunos condominios han fijado algunos a la balaustrada del balcón). Me parece que en la práctica existe la anarquía, pero personalmente no me gustaría arriesgarme a recurrir a intervenciones que me puedan resultar controvertidas. Sin embargo, me gustaría entender cómo está permitido que una medida, como la de la colocación de toldos, que es una intervención dirigida a mejorar el confort térmico y sobre todo el ahorro energético, pueda prohibirse hoy. También porque la instalación de toldos es incluso una intervención admitida en las deducciones fiscales. El edificio es de los años 60, construido sin ningún criterio de aislamiento,y los toldos sin duda serían una excelente manera de mitigar el calor del verano. Me gustaría entender si puedo poner toldos, a pesar de la prohibición, obviamente eligiendo un modelo y un color que no afecte a la decoración de la fachada.
En relación al tema de los toldos, habiendo aclarado que la normativa de condominio vigente en el edificio del solicitante prohíbe los toldos, la respuesta es negativa: cuando existe una prohibición expresa al respecto en el reglamento del condominio, no se pueden instalar toldos. .
Sin embargo, queriendo tener en cuenta las necesidades y la antigüedad de un reglamento de condominio que se remonta a los años 60, es posible intentar pedir una derogación de la situación específica directamente en la reunión, con un punto específico en la agenda , acordado con el administrador profesional.
Puede surgir un permiso o derogación de la resolución (que, al ser una novación, debe aprobarse por unanimidad). En todo caso, es claro que, para evitar problemas futuros, este asunto deberá ser tratado específicamente en una reunión específica para la revisión de la normativa del condominio , de tal forma que se tenga en cuenta la legislación vigente y las necesidades cambiadas de los vecinos del edificio.
También podría ser beneficioso participar activamente en la propuesta con el resto de vecinos (o al menos con los más interesados en la decoración del edificio) proponiendo la iniciativa también con la ayuda de presupuestos y otra documentación explicativa útil, con el fin de llegar a una mayoría previa a la asamblea. que así pueda facilitar las resoluciones.
Considerando ahora los aspectos relacionados con el derecho, debe partirse como premisa que, según la jurisprudencia administrativa, que es la parte del derecho que rige la organización de los órganos públicos y sus relaciones con los particulares, ninguna autorización municipal puede estar sujeta a la previa presentación de la consentimiento de la asamblea, ya que el respeto a la legislación urbanística es una cosa, el respeto a las normas del Código Civil es otra. En este caso, la Municipalidad solo es responsable de verificar que el toldo no viole la normativa local y no las normas de derecho privado (sobre las que solo el juez puede comentar el fondo).
Si y cuando también necesita los permisos de los condominios en el piso de arriba
Teniendo en cuenta la temática de la pregunta propuesta para la exhaustividad de la información, conviene precisar que en la instalación de un toldo es en algunos casos necesario anclarlo a la losa del balcón de la planta superior . En este punto surge el problema del consentimiento del otro condominio , que podría negarse a ceder parte de su "propiedad" para las necesidades de otros. Sin embargo, no siempre es necesario anclar el toldo a la losa superior.
En el caso de los toldos fijados a la losa del balcón superior se debe precisar que desde el punto de vista legal existen dos tipos de áreas externas (más allá de las terrazas, que actúan como cubierta de los edificios y pueden a su vez constituir un espacio privado para un apartamento en el piso). Existen los llamados balcones empotrados y balcones voladizos y configuran dos situaciones diferentes.
En los balcones empotrados (los que no sobresalen con respecto al muro del edificio) la plantilla es de propiedad común a los dos propietarios de los dos planos superpuestos. En este caso , quienes quieran instalar un toldo en el balcón no tienen que pedir autorización al propietario de la planta superior.
En el otro caso, el de los denominados balcones salientes (es decir, aquellos que sobresalen completamente de la fachada del condominio y que son una extensión del departamento), la propiedad de la losa pertenece únicamente al dueño de la propiedad a la que pertenece dicho balcón . Por lo tanto, el propietario del apartamento de abajo puede enganchar el toldo solo si obtiene el permiso del propietario del piso de arriba .
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En cualquier caso también es bueno tener en cuenta que si el “techo” del balcón (saliente o empotrado) es decorativo, entonces se puede contar en las áreas comunes; en estos casos, siempre es recomendable solicitar autorización en la junta de accionistas para evitar posibles disputas.
¿Qué pasa si no se mencionan los toldos en el Reglamento de construcción?
Si los toldos no están mencionados en el Reglamento , para evitar problemas, la solución más adecuada es una verbalización de la solicitud con exposición de la decisión de los accionistas, que puede ser una simple autorización o un voto clásico . Considerando la ley en sentido estricto, solo se puede proceder con un voto mayoritario. La instalación de toldos constituye una "novación", no se puede desconocer el Reglamento y por tanto es necesaria una modificación previa del mismo.
También es innegable que hay condominios en los que, por flexibilidad y practicidad, el cumplimiento de la norma falla y la gente decide sobre ciertos temas sin desencadenar el proceso legal.