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- Tasas de IVA
- Compra de vivienda: ¿que tipo de IVA?
- Reforma de vivienda: ¿que tipo de IVA se aplica?
Compra de primera o segunda vivienda, obras de reforma, compra de materiales, honorarios profesionales: ¿qué tipo de IVA se aplica? ¿Al 4, 10 o 22%? Veamos en detalle la normativa sobre IVA aplicada en la construcción.
Tasas de IVA
El IVA es el impuesto al valor agregado, introducido por el Decreto Presidencial 633/1972, que se aplica "sobre la compraventa de bienes y la prestación de servicios que se realice en el Estado en el ejercicio de negocios o en el ejercicio de las artes y profesiones y sobre las importaciones realizadas por cualquier persona ". En nuestro sistema fiscal encontramos tres tipos de IVA diferentes :
- tipo de IVA ordinario al 22%
- Tipo de IVA reducido al 10%
- Tipo de IVA reducido al 4%.
¿Cuándo se aplican en relación con el mercado inmobiliario?
Compra de vivienda: ¿que tipo de IVA?
A partir de la compra de una propiedad, el legislador ha establecido una disciplina especial con respecto a la compra de la primera vivienda. Se trata de la denominada "primera vivienda", un régimen fiscal favorable con una reducción de los impuestos que deben pagar quienes compran una propiedad para utilizarla como residencia principal. En este caso, si compra esta propiedad a una empresa, se aplicará el tipo de IVA reducido del 4% .en lugar del 22%. Sin embargo, la propiedad, además de ser utilizada como residencia principal del comprador, no debe pertenecer a las categorías de lujo o valor (casa solariega A1, viviendas A8 en villas y castillos A9, palacios de mérito histórico y artístico excepcional). Si, por el contrario, compra una primera vivienda de lujo, se aplica el tipo de IVA ordinario del 22%. Si, por el contrario, vas a comprar un inmueble que no se utilizará como vivienda principal, se aplicará la tasa de IVA reducida al 10% siempre que la propiedad no sea de lujo, en caso contrario se aplicará la tasa ordinaria del 22%.
Reforma de vivienda: ¿que tipo de IVA se aplica?
Pasando a la rehabilitación de los edificios, también en este caso hay que diferenciar según el tipo de intervención que se lleve a cabo. Con respecto al trabajo de mantenimiento ordinario , como la reparación o reemplazo de acabados de edificios, el reemplazo de pisos, ventanas y puertas, la pintura de paredes, techos, accesorios internos y externos, la reconstrucción de yesos internos, la impermeabilización de cubiertas y terrazas, pintura de puertas de garaje - y las de mantenimiento extraordinario - construcción y mejora de baños, construcción de escaleras internas, fraccionamiento o fusión de unidades inmobiliarias sin alterar el volumen y uso previsto - aplica califico yodebe reducirse al 10% sobre la prestación de servicios. Qué significa eso? Que sobre las obras realizadas por la empresa se aplica el 10% de IVA. El IVA reducido se aplica a la compra de bienes y materiales solo si el suministro relativo se realiza como parte del contrato, en el sentido de que se aplica el tipo reducido si la empresa compra los bienes.
En su lugar, no se puede aplicar el IVA reducido del 10% :
- a materiales o bienes suministrados por una persona distinta de la que realiza el trabajo
- a materiales o bienes adquiridos directamente del cliente (por ejemplo, si decide pintar la casa usted mismo sin llamar a ninguna empresa, no podrá tener el IVA reducido para la compra de pinturas y herramientas pero al 22%)
- a los servicios profesionales, incluso si se realizan en el contexto de intervenciones destinadas a la recuperación de edificios, por lo que en la parcela del topógrafo, arquitecto o ingeniero que siguió la obra, se aplica el IVA al 22%).
Sin embargo, cuando el contratista suministre bienes de valor significativo, el tipo reducido se aplicará a los bienes antes mencionados solo hasta el valor del servicio considerado neto del valor de los bienes en sí. Este límite de valor debe identificarse restando el valor de los activos significativos del monto total del servicio, representado por la contraprestación total adeudada por el cliente.
¿Cuáles son los activos importantes ? Para identificarlos es el Decreto de 29 de diciembre de 1999. Son:
- ascensores y montacargas
- accesorios externos e internos
- calderas
- videoporteros
- equipos de aire acondicionado y reciclaje
- accesorios y accesorios de baño
- sistemas de seguridad.
Por tanto, sobre activos tan importantes, el tipo reducido del 10% se aplica únicamente a la diferencia entre el valor global del servicio y el de los propios activos. Para entender, hagamos un ejemplo en relación a una intervención de mantenimiento extraordinaria que cuesta un total de 15 mil euros, de los cuales:
- 10 mil por el trabajo realizado por la empresa que realizó el trabajo
- 5 mil el costo de bienes importantes como grifería y sanitarios.
Sobre los 5 mil euros del coste de los activos significativos se aplica el 10% de IVA únicamente sobre la diferencia entre el importe total de la intervención y el de los mismos activos significativos (15.000 - 5.000 = 10.000). Sobre el valor residual (5.000 euros) se aplicará el tipo ordinario del 22%.
Pasando a obras de restauración y remodelación conservadora -como el ajuste de las alturas de los pisos en función de los volúmenes existentes o la apertura de ventanas para las necesidades de ventilación del local- y rehabilitación -como la modificación de la fachada del edificio, la construcción de un ático o un balcón o la apertura de nuevas puertas y ventanas: la tasa de IVA del 10% siempre se proporciona en:
- prestación de servicios relacionados con la ejecución de intervenciones
- la compra de bienes suministrados para la realización de las mismas intervenciones de restauración, rehabilitación conservadora y rehabilitación de edificios (por ejemplo pinturas, ladrillos, etc.)
- suministros de los denominados productos acabados.
Los productos terminados son aquellos que, aunque incorporados en el edificio, conservan su individualidad. Son productos terminados sobre los que se aplica el 10% de IVA en el caso de obras de rehabilitación y remodelación conservadora y rehabilitación de edificios:
- puertas
- accesorios externos
- sanitarios (fregaderos, bañeras, etc.)
La facilitación se debe tanto cuando la compra la realiza directamente el cliente de las obras, como cuando la empresa o el contratista que las realiza adquiere la mercancía. Sin embargo, el IVA reducido no se aplica a materias primas y productos semiacabados como ladrillos, mayólicas, tejas, clavos, varillas de hierro, cal, yeso, cemento, etc.