Quien decide comprar una casa, debe cumplir con una serie de obligaciones. Un paso fundamental en el proceso de compraventa de bienes raíces se refiere al contrato preliminar, también conocido como compromiso . Se trata de un acuerdo entre el vendedor y el comprador , con el que ambos se comprometen mutuamente a celebrar un contrato de venta posterior y definitivo. El compromiso no es obligatorio , pero está estipulado por razones específicas que no permiten la venta inmediata, sin embargo, compromete a las partes a completar la transacción. Por ejemplo , piense en el comprador que no tiene disponibilidad inmediata de dinero para comprar la casa y por lo tanto debe comunicarse con un banco o compañía financiera para obtener una hipoteca., o al vendedor que aún no ha recibido la nueva casa para vender. En estos casos, se debe llegar a un compromiso .
Las características del contrato de venta preliminar.
Es un contrato real que debe estar siempre por escrito, prestando especial atención al contenido. Si escribe en el contrato preliminar, por ejemplo, "Tizio vende a Caio, quien compra, la propiedad ubicada en vía …" en este caso no es un contrato preliminar, sino una venta real. En el compromiso, sin embargo, "Tizio promete a Cayo vender, y Cayo le promete a Tizio comprar, la propiedad ubicada en …". El compromiso debe contener todos los elementos esenciales del contrato que las partes se comprometen a estipular: su consentimiento expreso, la determinación del inmueble., con indicación de la dirección, las características del inmueble a traspasar (apartamento, casa rural, etc., número y naturaleza de las habitaciones, datos catastrales, adjunto de planos de planta, certificado de eficiencia energética), y precio de venta. En el compromiso pueden incluirse cláusulas adicionales denominadas "auxiliares" , como el plazo para proceder a la estipulación del contrato de venta definitivo. Los tiempos en este caso vienen determinados por la hipoteca que toma el comprador o por la conclusión de la obra y posterior entrega del inmueble al vendedor. El plazo para concluir la venta puede ser sencillo(cuando una de las partes no quiera o no pueda celebrar el contrato definitivo, será en mora y en mora, pero el contrato seguirá siendo vinculante) o imprescindible (cuando la parte en cuyo interés se haya estipulado el plazo, no declare dentro de los 3 días siguientes a vencimiento de querer la ejecución del contrato, este último se resolverá por ley, de forma automática, sin necesidad de más declaraciones, y por tanto el contrato en sí ya no vinculará a las partes). El compromiso puede ser redactado por notario con escritura pública o contrato privado autenticado .
La transcripción en los registros inmobiliarios y alta en la Agencia Tributaria
Una protección para las partes , una vez estipulado el precontrato, es su transcripción en los Registros de la Propiedad , los registros públicos en los que se inscriben todas las escrituras relativas a la propiedad inmobiliaria, tales como donaciones, altas hipotecarias, ejecuciones hipotecarias, etc. Para la transcripción se requiere la intervención del notario. En este caso, el pago del impuesto hipotecario de 200 euros y el impuesto hipotecario de 35 euros se suma al impuesto de registro y al impuesto de timbre de 155 euros . Una vez transcrito el preacuerdo, cualquier otra operación posterior sobre el inmueble objeto de la venta futura no tendrá efecto sobre el comprador prometedor. La transcripción del preliminar deja de ser efectiva si la escritura de compraventa definitiva no se transcribe en el plazo de 1 año a partir de la fecha acordada por las partes para la celebración del contrato o, en todo caso, en el plazo de tres años a partir de la transcripción del propio preliminar.
No solo transcrito: el contrato preliminar también debe registrarse en la Agencia Tributaria dentro de los 20 días posteriores a la firma o 30 si el contrato se redacta con la intervención de un notario. En el momento de la matriculación se debe pagar el impuesto de matriculación, que tiene un importe fijo de 200 euros , independientemente del precio de venta y del impuesto de timbre, igual a 16 euros cada 4 caras y en todo caso cada 100 líneas. Cuando el contrato prevea el pago por adelantado, el impuesto de matriculación vence por la cantidad del 0,50% sobre las cantidades proporcionadas como depósito de confirmación y el 3% de las cantidades proporcionadas como anticipo del precio de venta. Sin embargo, cabe señalar que el impuesto pagado en el contrato preliminar se deducirá del impuesto pagado por el registro del contrato definitivo.