Si vive en la planta baja, por ejemplo, en caso de reposición del ascensor, ¿puede eximirse de pagar algún gasto relacionado con el gasto, citando como motivo el no uso? Preguntamos a nuestra experta, la abogada Roberta Negri.
Desglose de los costos
Los criterios para dividir los costos relacionados con la instalación desde cero de un ascensor (o el mantenimiento de un sistema existente) han sido objeto de un interés constante durante años.
Los costes de una primera instalación corren a cargo de todos los sujetos que se convertirán en copropietarios del nuevo edificio, en función de sus respectivas milésimas de propiedad.
Por el contrario, la reposición total del ascensor existente y / o su mantenimiento involucra a todos los condominios copropietarios del bien común. El ascensor, en efecto, salvo que esté contenido en un reglamento de contrato de condominio o en una resolución de asamblea aprobada con la unanimidad de los consentimientos de todos los condominios que integran el condominio en sí, es parte común, según se indica en el mismo art. 1117 del código civil (texto modificado L. 220/2012).
El arte. 1124 del Código Civil italiano contiene específicamente el criterio para la asignación de gastos en la materia. El legislador, tal y como indica el título del artículo referido - Mantenimiento y reposición de escaleras y ascensores - establece el criterio aplicable a los cargos relativos al mantenimiento y reposición de escaleras y ascensores, dada la identidad del motivo de dichos gastos. El ascensor, de hecho, al igual que las escaleras, es un medio indispensable para acceder a la azotea y la azotea del edificio, bienes comunes del condominio .
La regla del código referido indica un criterio de asignación denominado "mixto" : la mitad del gasto se divide en milésimas de copropiedad del inmueble, la otra mitad en proporción a la altura de cada piso desde el suelo, o en aplicación del principio de mayor carga en los pisos superiores, que utilizan más la propiedad.
En varias ocasiones la jurisprudencia de la Corte Suprema de Casación ha reiterado el principio según el cual los condominios propietarios de locales comerciales o locales en planta baja con acceso desde la calle también participan en el costo de mantenimiento y reconstrucción del inmueble, siempre que dichos condominios se beneficien potencialmente de ello, al menos respecto a la conservación y mantenimiento de la cubierta del edificio. Este principio se reafirmó recientemente con la sentencia Cass. 12 de septiembre de 2022-2023 n. 22157.
De acuerdo con lo anterior, por tanto, el propietario de un inmueble ubicado en la planta baja no puede por tanto ser excluido del reparto del gasto relativo a la sustitución del sistema.