Contenido procesado
- ¿Cuándo ocurre la usucapión?
- ¿Qué se puede adquirir con la usucapione?
- Usucapione, las hipótesis más frecuentes
- Cómo detener la usucapione
- Usucapione y disputas
La usucapione es una institución legal muy antigua que permite la compra de un inmueble (u otro derecho real de goce , como uso, usufructo, arrendamiento, servidumbre …) gracias a la posesión de un bien por un tiempo determinado .
La usucapione presupone una forma particular de adquirir propiedad . Hablamos de ello con una experta, la abogada Valentina Papanice, abogada de ADUC, Asociación por los derechos de Usuarios y Consumidores.
En la mayoría de los casos, una transferencia de propiedad se produce mediante la redacción y firma de una escritura, generalmente de compraventa , o incluso de una escritura de donación, herencia, etc. Sin embargo, la propiedad no solo se transfiere de estas formas (que también se encuentran entre las más comunes) sino también de otras formas, por ejemplo a través de la posesión a lo largo del tiempo por parte de quienes no son propietarios pero se comportan como tales (como veremos, también puede haber un acta pero firmada por quienes no son el titular). Esto es exactamente lo que sucede con la usucapiona.
Por tanto, puede suceder que, incluso si "de los documentos" se desprende que el titular de dicho bien es una persona, otro -si se cumplen las condiciones- pueda reclamar ser reconocido como titular, sin pagar nada o casi nada.
Veamos las características esenciales de la usucapión de bienes inmuebles .
Usucapione es una palabra de origen latino y de hecho el instituto se remonta al derecho romano. Hoy se rige por los artículos 1158 y siguientes del Código Civil. En el artículo 1158 "La propiedad de los bienes inmuebles y los demás derechos reales de goce sobre dichos bienes se adquieren en virtud de la posesión continuada durante veinte años". Por tanto, los elementos esenciales para que se produzca la usucapión son la posesión y el tiempo .
La posesión debe tener algunas características: debe ser no violenta y no clandestina (no se cuenta el período de tiempo en el que la posesión es violenta o clandestina); además, la posesión debe ser continua e ininterrumpida , destinada a ejercer un poder sobre la cosa que corresponde al del titular o poseedor de otro derecho real: debe ser, se ha dicho, "un poder de facto correspondiente al derecho real poseído, manifestado con el cumplimiento puntual de actos de posesión conforme a la calidad y destino de la cosa y tales que detecten, incluso externamente, un señorío indiscutible y pleno sobre la propia cosa frente a la inercia del titular del derecho(Cass. 11 de mayo de 1996 n. 4436. Cass. 13 de diciembre de 1994 n. 10652) "(Cass. N. 2044/2021). El ejercicio de la posesión debe ser público e inequívoco .
Por lo tanto, se dijo, la posesión debe continuarse, no interrumpirse y prolongarse en el tiempo requerido por la ley. El elemento de duración es variable : art. 1158 cc establece que deben transcurrir veinte años, pero hay casos en los que se requiere menos tiempo : por ejemplo en los casos en que existe la escritura de compraventa, pero el que vendió el bien no es el propietario y quien lo compró. fue de buena fe; en tales casos, si se transcribe la escritura, la usucapiona tiene lugar diez años después de la transcripción; la misma regla se aplica a la compra de otros derechos reales de disfrute.
Se prevén plazos más cortos en el caso de compra para el uso de la pequeña propiedad rural (art. 1159-bis del código civil).
El propietario no debe estar convencido de que es el propietario del derecho, sino que debe comportarse como tal ; por tanto, a los efectos del reconocimiento por parte del juez de la apropiación indebida, la valoración del elemento psicológico también es importante .
Evidentemente, todo esto solo puede suceder en la inercia del titular del derecho .
Usucapione puede afectar tanto a bienes inmuebles (como terrenos, casas, edificios …) como a bienes muebles , de los que no tratamos aquí.
Para la usucapione no es posible adquirir solo el derecho de propiedad, sino también otros derechos reales de goce , que son: uso, usufructo, vivienda, superficie, arrendamiento, servidumbre.
Tomemos un ejemplo concreto . Pensemos en la servidumbre, que se define en el Código Civil como el "peso impuesto a un fondo por la utilidad de otro fondo perteneciente a un propietario diferente" (ver artículo 1027 del Código Civil italiano). Por ejemplo, nuestro vecino que lleva años pasando por nuestra propiedad para ingresar a la suya (entonces es necesario evaluar todas las circunstancias del caso específico) puede tener "usucapito" el derecho de servidumbre (el llamado derecho de paso).
Por tanto, si somos titulares de un derecho de propiedad u otro derecho real de goce y dejamos que otros, que no son titulares del derecho, se comporten como si lo fueran y no impugnamos nada, estos con el tiempo, pueden reclamar haber adquirido para usucapione el derecho.
Como es fácil de imaginar, no faltan los litigios al respecto. Entre las hipótesis de disputa tenemos aquellas en las que la compra por usucapione es reclamada por el arrendatario en el marco de un contrato de alquiler, o por el co-heredero frente a los demás respecto de un bien heredado; el caso más clásico es quizás el de un terreno heredado en un lugar muy alejado del lugar donde vive el heredero, terreno en el que se encuentra completamente desinteresado, con el riesgo de que otros usupen la propiedad u otro derecho sobre el bien.
¿Qué debe hacer el dueño de un derecho real si teme que la usucapión de su propiedad a favor de alguien esté madurando? En primer lugar, realizar actos de interrupción de la posesión y, finalmente, emprender acciones legales. Se estableció que la usucapione no se interrumpe con el envío de cartas simples o declaraciones escritas, mientras que los actos que impliquen la pérdida material de la posesión o actos judiciales tendientes a obtener la privación de la posesión de quienes pudieran usucar el bien. También se estableció que el tiempo transcurrido para el cumplimiento de la usucapione se interrumpe en el caso de que quien ejerza la posesión de la propiedad (y por tanto pueda usucapiarla) reconozca que el derecho (propiedad, etc.) es ajeno.
En los casos de compra por usucapione en algún momento siempre (o casi) hay un acto judicial; hoy en día, antes del acto judicial (o después), hay un llamado a un intento de conciliación (el intento de conciliación en la materia es obligatorio de conformidad con el Decreto Legislativo no. 28/2010) que puede conducir a un acuerdo de mediación .
La disputa puede ser activada por quienes afirman tener usucapito o por el titular del derecho. En conclusión, para ambos cargos, dada la complejidad de la institución, te recomendamos que contactes a tiempo con un abogado experto para que, una vez evaluado el caso concreto, pueda preparar la mejor protección. Por ejemplo, si usted es el titular del derecho, posiblemente antes de que expire el tiempo fijado para la usucapione para que el abogado pueda indicar los actos de interrupción adecuados.