Deudas, hipotecas impagas, propiedades subastadas, nuevos propietarios… desafortunadamente, en los últimos años esta es una desventura bastante común. Pero, ¿cómo se subasta el gasto “heredado” que comparten los compradores de la casa y los condominios? Veamos el caso específico que nos presentó un lector.
Tarifas de condominio y condominio vencido
Pregunta: Un condominio debido a una crisis financiera ya no ha pagado cuotas de condominio ni una hipoteca. La casa fue puesta a subasta y los compradores de la casa pagaron al banco y las deudas del condominio por dos años. El administrador ha informado a los condominios que existen deudas incobrables adicionales que deben ser "adelantadas" por los condominios. Me pregunto: ¿deben dividirse estas deudas incobrables en milésimas o en partes iguales? ¿Los condominios que compraron el apartamento en subasta también tienen que pagar?
Suele ocurrir que en el condominio se presenten situaciones de morosidad por parte de condominios que incumplen el pago de las cuotas correspondientes. En tales casos, como lo requiere el art. 1129 del Código Civil italiano El administrador tiene la obligación de tomar acción para recuperar el crédito dentro de los seis meses siguientes a la finalización del negocio del condominio de referencia, debidamente aprobado en la reunión. El plazo de seis meses fue introducido por la reforma de la ley de condominios de 2012 para limitar la formación de deudas demasiado grandes.
Fondo contra condominio en incumplimiento
En las situaciones previstas, la junta de accionistas podrá deliberar , con carácter provisional y temporal, la constitución de un fondo específico , repartido entre los copropietarios en medida proporcional según las milésimas tablas de titularidad. El objeto de este fondo es la creación de una denominada "provisión" que se utilizará para emprender cualquier acción legal contra el condominio incumplido , de ser necesario hasta la subasta de la propiedad, así como para permitir la continuidad de la gestión del condominio en esperando recuperar todas las sumas adeudadas.
Puede suceder que la recuperación del crédito contra el condominio moroso sea solo parcial y que el condominio se encuentre con una parte mala . En esta circunstancia, los anticipos pagados por los condominios no se pueden recuperar y si existen deudas con terceros que aún no han sido pagadas, los condominios en cumplimiento pueden decidir asumir el sobregiro en efectivo creado por el deudor. En concreto, esta decisión es ejecutiva y admisible únicamente con la consecución de la unanimidad de los consentimientos expresados por todos los sujetos que integran el condominio.
Una resolución mayoritaria se considerará nula por no respetar el principio de reparto proporcional de los gastos entre todos según sus respectivas milésimas y menoscabar el criterio de responsabilidad parcial establecido por el art. 63 útiles att. bacalao. civ., según el cual los terceros acreedores no pueden actuar contra los obligados en orden con los pagos, si no después de la ejecución de los condominios morosos.
Si el condominio llegara a la unanimidad de consentimientos, el criterio para la asignación de la suma necesaria para equilibrar el fondo del condominio sería el general señalado en el primer párrafo del art. 1123 cod. civ .: los gastos necesarios para la conservación y disfrute de las partes comunes del edificio, para la prestación de servicios de interés común y para las innovaciones aprobadas por la mayoría, son sufragados por los condominios en proporción al valor de la propiedad de cada uno, A no ser que se acuerde de otra manera.
El criterio de asignación de gastos reportados es parte de las reglas derogables; en consecuencia, la comunidad de condominios podría decidir por unanimidad dividir esta suma con otros criterios, o incluso en partes iguales entre todos los condominios.
La persona que eventualmente compró la propiedad del condominio moroso en subasta, está obligada a contribuir al pago de la deuda dentro de los límites establecidos por el art. 63 útiles att. bacalao. civ., párrafo cuarto, que se lee textualmente: quien asume los derechos de un condominio está obligado conjuntamente al pago de las cotizaciones del año actual y anterior .
El legislador, con la regla antes mencionada, pretendía establecer un plazo retroactivo a la posibilidad de hacer un reclamo sobre el nuevo condominio por los cargos devengados antes de su ingreso al condominio.
De ello se desprende que el nuevo condominio no tiene que aportar y participar en los cargos adicionales devengados anteriormente a menos que el mismo, por su voluntad y solidaridad con los demás condominios, decida hacerse cargo de este gasto.