Pregunta de Elena:Me gustaría comprar un apartamento en el último piso, pero el techo no tiene cubierta y está dañado, tanto que los pisos del apartamento deben desecharse y rehacerse. El propietario no tiene intención de reparar el techo, aunque es absolutamente necesario dadas las graves infiltraciones. Durante años no ha pagado la limpieza de las escaleras y las obras del condominio ya realizadas (incluido el techo del otro departamento en el último piso cuyos costos corrieron a cargo del propietario del mismo), por lo que los demás condominios no pretenden participar en el gasto de trabajo de techo sobre el apartamento de la señora. Entonces, si tuviéramos que comprar el apartamento, entendemos que tendríamos que asumir los costos del techo en su totalidad.¿Pero es realmente la única solución? ¿Existe alguna regulación al respecto? El condominio tiene actualmente solo 4 propietarios y no hay administrador.
- La abogada Roberta Negri responde a la pregunta de la lectora Elena - [email protected]
El techo es un artefacto que por su naturaleza tiene la función de cubrir y reparar todo el edificio del condominio . El legislador, de conformidad con el art. 1117 cod. civ., indica el techo entre las partes de propiedad común de los propietarios de las unidades de construcción individuales . Este principio es válido siempre que no exista un título contrario, o un reglamento de condominio que disponga lo contrario. En el caso previsto, salvo indicación en contrario, debe deducirse que no existen excepciones al principio legislativo y que la falta de pago de los gastos relacionados con la renovación de una parte de la cubierta se debe a un incumplimiento arbitrario de las obligaciones del condominio.. Los condominios están obligados por ley, de conformidad con el art. 1123 cod. civ., para participar pro-cuota en los costos de conservación y uso de bienes comunes. De no ser así, es necesario acudir a la autoridad judicial para obtener un título de recuperación de las sumas adeudadas . En cuanto a la necesidad de rehacer la otra parte del techo, luego de todas las valoraciones relativas a la oportunidad de compra del inmueble por parte del lector, se podría considerar apelar a la autoridad judicial solicitando la emisión de una provisión. 'urgencia, en presencia de las condiciones establecidas por la ley, de conformidad con el art. 700 bacalao proc. civ., de prejuicio inminente e irreparable . En cualquier caso, la situación actual en el condominio en cuestiónno parece fácil de gestionar, dada la falta de colaboración de los interesados, y lleva a pensar que sin la intervención de la autoridad judicial es difícil lograr el cumplimiento de la normativa. Como último indicio, cabe señalar que cuando se compra una propiedad, el comprador promisorio tiene derecho a exigir al vendedor el pago de todos los gastos del condominio devengados a la fecha de la escritura . Esta condición también se puede incluir en la escritura de compra.