En un condominio, ¿quién tiene que decidir qué empresa elegir para limpiar las escaleras y el patio? ¿Y la compensación, las distintas actividades a realizar y el número de veces?
- Responde la abogada Roberta Negri, profesora de cursos de ANACI (Asociación Nacional de Administradores de Condominios y Bienes Raíces), oficina de Milán, [email protected]
La elección de encomendar el servicio de limpieza depende del montaje del condominio . Los participantes en la asamblea son los condominios propietarios de las propiedades. El arte. 10 de la Ley no. 392/1978 reconoce al inquilino el derecho a intervenir únicamente en las reuniones del condominio sobre las resoluciones relativas a la calefacción y el aire acondicionado . La reciente reforma en materia de condominio L. 220/2012, específicamente el art. 1136 del código civil, no extendió al inquilino la posibilidad de ser incluido entre los sujetos con derecho a ser convocados a la reunión para otros casos.
Entrando en los méritos de la resolución de la asamblea de accionistas relativa a la elección de la empresa de limpieza, cabe señalar que esta resolución es de obligado cumplimiento para todos los condominios . Esto significa que, a menos que se acuerde lo contrario, todos los copropietarios estarán obligados a compartir los costos. El reparto del gasto relacionado deberá realizarse en base al criterio proporcional de la altura desde el suelo de cada piso o porción de piso al que se destinen las escaleras, en análoga aplicación del art. 1124 del código civil (de acuerdo con Cass, sección II, no. 432, 12.01.2007). La parte adeudada se solicitará al inquilino de conformidad con el contrato entre las partes.
Una vez que la empresa ha aceptado la cesión, es en el contexto de un contrato de adquisición de conformidad con el art. 1655 del código civil, o el contrato por el cual una de las partes asume, con la organización de los medios necesarios y con la administración por su cuenta y riesgo, la realización de una obra o servicio por la contraprestación en dinero. La empresa se compromete a realizar la limpieza de las escaleras organizando la obra por su cuenta y riesgo y solicitando una suma de dinero a cambio . Para este tipo de contrato no es necesario el formulario escrito pero es una buena idea tener un presupuesto de la empresa y firmarlo para su aceptación.. Es costumbre que antes de la reunión, las empresas entreguen a los condominios o al administrador presupuestos indicando el servicio ofrecido. Las condiciones del servicio pueden establecerse oralmente o se hace referencia a la resolución de la asamblea que asigna el encargo o al presupuesto. En todo caso, es importante para el condominio conocer la seriedad y confiabilidad de la empresa . En este sentido, aunque no lo exija la ley, es útil solicitar periódicamente a la empresa el DURC (documento único de regularidad de cotización), esta es una certificación que acredita la regularidad del puesto de seguridad social de la empresa hacia sus empleados .
Al respecto, es necesario especificar que la asamblea no puede resolver sobre el desplazamiento de la limpieza de las escaleras entre los condominios ya que dicha resolución sería nula o sin efecto (de acuerdo con Cass. Civ. N. 16485 de 22.11.2002) . Una posible resolución en este sentido también sería contraria a los principios constitucionales (de conformidad con el art. 23 de la Constitución); en caso de accidentes, la responsabilidad civil relativa recaería en los condominios y la penal se atribuiría al administrador.