Administrador incumplidor, ¿sí o no? Quién es el responsable de intervenir en caso de incumplimiento de la normativa de un sistema de condominios, quién tiene la culpa… Responde el abogado Stefano Gorla, [email protected].
Pregunta de Vincenzo C.: Soy propietario de una propiedad en un edificio residencial de 4 pisos (10 apartamentos). Todos (excepto dos) son autónomos del antiguo sistema diesel. Una decisión de la asamblea le dio al administrador el mandato de cerrarla, porque no estaba de acuerdo con la ley y faltaba un folleto, pero solo al final de la temporada de invierno, para permitir que los dos asociados se adaptaran. El administrador no hace nada, tampoco los dos condominios. De hecho, el administrador dice que no puede hacer nada. Pero, ¿quién es la responsabilidad de una planta que no cumple con los estándares? ¿Supongo que recae en todo el condominio?
Respuesta: El condominio en la persona del Administrador es ciertamente responsable de la falla en llevar el sistema de calefacción al estándar. Este último está obligado, en virtud de la relación de mandato establecida con los condominios, a dar cumplimiento a las resoluciones adoptadas por la asamblea, resultando en incumplimiento de las obligaciones que le impone el art. 1130 cc Ben debería y podría, por tanto, al final del plazo de prórroga, proceder al cierre de la antigua planta, independientemente de la adecuación por parte de los condominios en cuestión. En cualquier caso, el condominio puede demostrar que se ha activado oportunamente para poner el sistema a la altura, adoptando la resolución cuyo incumplimiento es atribuible únicamente a la inacción del Administrador.
Además de asegurar el uso de los servicios comunes y permitir su disfrute, por igual a todos los condominios, el administrador tiene una serie de deberes que no puede eludir. En primer lugar debe dar cumplimiento a las resoluciones votadas por la asamblea y cada año convocar una ad hoc para la aprobación del informe del condominio. Además, se requiere recaudar las contribuciones y sufragar los gastos de mantenimiento ordinario de las partes comunes; velar por el mantenimiento del registro del condominio (que contiene los datos personales de los propietarios individuales y de los titulares de derechos reales y derechos personales de goce), el mantenimiento del registro de las actas de las juntas, el registro de nombramiento y revocación del administrador y registro contable; conservar la documentación y proporcionar, al condominio que la solicite,el estado de los pagos por los gastos del condominio y cualquier disputa en curso; Redactar el informe anual de gestión del condominio y convocar a asamblea para aprobarlo dentro de los 180 días.
Puesta en línea de la asamblea
Si la asamblea del condominio delibera a favor, se requiere que el administrador active un sitio de Internet del condominio, que permita a todos los habilitados consultar y descargar en formato digital las resoluciones votadas por la asamblea. Los costos de construcción y administración del sitio web siempre corren a cargo de los condominios.
Un control también sobre
el agua Entre las tareas del administrador, según lo previsto por disposiciones precisas de la ley, está también la supervisión de los riesgos de alterar la calidad del agua. De hecho, especialmente en los edificios más antiguos, la presencia de viejas tuberías de hierro y tanques de almacenamiento puede alterar la calidad del agua y causar daños a la salud de los condominios.
Abrir la cuenta corriente y hacerla "visible" El administrador está obligado a abrir una cuenta corriente, postal o bancaria por donde pasen las sumas recibidas de condominios o de terceros, incluidas las pagadas en nombre del condominio. Según establece la ley de reforma, cada condominio, a través del administrador (que nunca podrá negarse), tiene derecho a acceder a la cuenta , verificar la gestión contable y, si se solicita, imprimir el estado de cuenta periódico por su cuenta. , para comprobar los gastos y verificar el trabajo del administrador .
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