Además del clásico arrendamiento inmobiliario, la posibilidad de subarrendamiento del inmueble por parte del inquilino está prevista en el Código Civil , pero hay condiciones que necesariamente deben ser respetadas. Veamos cuáles son, sin embargo, recordando que el arrendador siempre tiene derecho a oponerse.
El contrato de arrendamiento es aquel en el que un sujeto, llamado arrendador, pone a disposición de otro, el inquilino, el uso de una propiedad para uso residencial, previo pago de una tarifa determinada por las partes, el alquiler. Con el subarrendamiento, el inquilino puede subarrendar la propiedad para su uso a un tercero, pero solo parcialmente, por ejemplo, el inquilino puede alquilar una habitación en su apartamento a otra persona.
Como la ley n. 392 de 1978 el subarrendamiento puede ser parcial a menos que el arrendador se niegue. El arrendador en el contrato siempre puede prohibir expresamente el subarrendamiento, por lo que antes de proceder siempre es recomendable leer atentamente todas las cláusulas del contrato de arrendamiento.
Si no hay prohibición, entonces el inquilino puede proceder a subarrendar la propiedad. Sin embargo, el arrendador debe ser informado con un aviso previo enviado por carta certificada . Se crean así dos contratos distintos: por un lado el contrato de arrendamiento ordinario entre el arrendador y el arrendatario y por otro el contrato de subarrendamiento entre el arrendatario y el subarrendatario.
¿Cuáles son los requisitos que debe respetar el inquilino ? En primer lugar, como dijimos anteriormente, debemos notificar al arrendador mediante carta certificada que debe enviarse antes de la fecha de estipulación del subarrendamiento.
La carta debe indicar:
- datos del subarrendatario
- duración del subarrendamiento
- número de habitaciones subarrendadas
En cuanto a la duración, esta nunca puede ser superior a la del contrato de arrendamiento, mientras que el importe del alquiler es gratuito. En cualquier caso, el arrendador puede cobrar el alquiler del subarrendamiento si el inquilino no ha pagado el alquiler.
Otra obligación a respetar es registrar el contrato en la Agencia Tributaria. Para ello, puede utilizar el formulario RLI , disponible en la web de la misma Agencia, imprimirlo y cumplimentarlo. En particular, en la Parte A, se debe ingresar el código 2 en la casilla “Casos especiales” Una vez completado el formulario RLI, se debe enviar a la Agencia, también por vía electrónica. Junto con el registro del contrato, se debe pagar el impuesto de registro, que mide igual al 2%. Cuando un inmueble está subarrendado, no es posible optar por el régimen de tasa fija aunque en el contrato de arrendamiento original se aplique el impuesto sustitutivo del régimen opcional, no se puede extender a los subarrendamientos.
Una vez recibida la comunicación, el arrendador tiene 30 días para objetar por motivos graves. Las razones graves generalmente se indican como cualquier comportamiento grave que justifique la denegación del arrendador, por ejemplo, la posición económica y la confiabilidad del subarrendatario.