Contenido procesado
- En resumen
- Luz verde a paneles fotovoltaicos
- Sí a las parábolas de la TV
- Mascotas permitidas
- Dos artículos del Código Civil que tratan estos temas
En las intenciones del legislador, que reformó el Libro Tercero del Código Civil, ciertamente hubo la de "rejuvenecer" un conjunto de reglas ahora obsoletas, abriéndose a nuevas posibilidades dictadas por el progreso o, en otros casos, por los cambios de hábitos de vida. de la gente. Por tanto, el nuevo texto favorece la instalación de sistemas para la producción de energía a partir de fuentes renovables, permitiendo también que el condominio individual coloque paneles en el techo solar u otras partes comunes del edificio. Menos “noble” fue la apertura a la instalación de antenas parabólicas para recibir la señal de TV, que aparecieron en gran número en fachadas, balcones y techos, en muchos casos desconociendo la “decoración arquitectónica” que menciona el propio Código. Una tercera novedad, que tres años después todavía se discute,se trata de la posibilidad de que cada condominio posea una mascota, independientemente del veto insertado en el reglamento, asamblea o contractual, vigente en el edificio.
Las reglas del condominio están contenidas en el Libro Tercero "De la propiedad" del Código Civil de 1942. El texto fue objeto de una importante revisión con la entrada en vigor, el 18 de junio de 2013, de la ley de 11 de diciembre de 2012, n . 220 "Cambios a la normativa de condominios en edificaciones". Esta ley fue seguida, un año después, por el decreto ley núm. 145 de 23 de diciembre de 2013, el denominado “Destino Italia”, que integró y corrigió el texto recién reformado. Mientras tanto, a estos cambios se ha sumado la jurisprudencia formada en los últimos años: una serie de fallos de la justicia ordinaria y del Tribunal Supremo, que han interpretado y ayudado a esclarecer algunos pasajes ambiguos de la ley.
En resumen
- Cada condominio puede instalar paneles solares
- Más libertad para las parábolas televisivas: no se necesita permiso, ni siquiera para las partes comunes
- No se puede evitar tener una mascota en el apartamento.
Luz verde a paneles fotovoltaicos
El arte. 1122-bis del Código Civil establece que "(…) La instalación de plantas para la producción de energía a partir de fuentes renovables destinadas al servicio de unidades individuales en el techo, en cualquier otra superficie común adecuada y en las partes propiedad de interesado". Cada condominio, por lo tanto, es libre de instalar paneles solares para la producción de electricidad para uso personal, no solo en las partes que posee, sino también en las comunes, como el techo. Y, un aspecto fundamental, para proceder no requiere la autorización de la asamblea. Como reiteró el Tribunal de Milán (con sentencia nº 11707/2021), la asamblea no puede negar la intervención, salvo que la instalación comprometa la seguridad del edificio o altere su decoración arquitectónica. Como especifica el art. 1120 del Código Civil,Se requiere que el condominio que necesite modificar las partes comunes para instalar los paneles lo notifique al administrador, quien a su vez reportará a la asamblea. Este último, con el voto favorable de la mayoría prevista en el art. 1136, numeral V, del Código Civil (la mayoría de los presentes representa 2/3 del edificio), sólo puede limitarse a prescribir métodos alternativos para la realización de las obras.
Sí a las parábolas de la TV
La regulación contractual que permite, incluso para colocar un plato de radio y televisión en el balcón de la propiedad, o en un área común del edificio, el condominio en cuestión no necesita el consentimiento de la asamblea. El arte. 1122-bis, primer párrafo, del Código Civil dispone, en efecto, que "(…) Las instalaciones de sistemas no centralizados para la recepción de radio y televisión y para el acceso a cualquier otro tipo de flujo de información, incluso de satélite o cable, y las conexiones relativas hasta el punto de derivación para usuarios individuales, se realizan de tal manera que causen el menor daño a las partes comunes y a las unidades de propiedad individuales, preservando la decoración arquitectónica del edificio, salvo lo dispuesto en materia de redes públicas ". Desafortunadamente, en ausencia de una definición unívoca de "decoración arquitectónica",no es fácil entender cuándo una parábola puede afectar o no el aspecto estético del edificio y, en consecuencia, en caso de disputas entre condominios, es el juez quien debe pronunciarse y resolver la cuestión. Además de hacer prevalecer el sentido común, un compromiso válido suele ser colocar la antena en el techo, teniendo cuidado de no evitar que el resto de condominios la utilicen.
Con la reforma vigente desde 2013, se han incrementado las posibilidades de que el condominio individual haga valer sus derechos.
Pero no debemos olvidar que es una comunidad, donde el respeto y la tolerancia son principios fundamentales.
Mascotas permitidas
Con la adición de un último párrafo, el IV, al art. 1138 del Código Civil, el legislador ha establecido que “(…) las reglas del reglamento no pueden prohibir la posesión o tenencia de mascotas”. Un gran cambio respecto al pasado, cuando la normativa contractual y de montaje podía vetar. Una orden reciente del Tribunal de Cagliari (22 de julio de 2022-2023) reiteró que ningún reglamento, incluso antes de la reforma de la ley 220/2012, puede prohibir tener una mascota. Queda por entender qué especies entran dentro de las que el Código define precisamente como "domésticas". Para no crear confusión, en un primer borrador de la ley de reforma, el legislador había preferido utilizar el término "mascota", que, según el Tribunal Supremo, incluye un perro y un gato por derecho.En la versión final, sin embargo, la palabra fue reemplazada por "doméstico", una categoría más amplia que abarca numerosas especies, incluidos roedores, aves y otros mamíferos. El ingreso de animales al condominio no anula las reglas generales que deben cumplir los propietarios. Algunas están contenidas en la ordenanza del Ministerio de Salud de 13 de julio de 2022-2023: obligación de llevar correa al perro, uso del bozal en algunos contextos; colección de necesidades en áreas comunes; evite ruidos fuertes y olores desagradables. Finalmente, el propietario es civil y penalmente responsable por los daños causados por el animal a cosas o personas.El ingreso de animales al condominio no anula las reglas generales que deben cumplir los propietarios. Algunas están recogidas en la ordenanza del Ministerio de Sanidad del 13 de julio de 2022-2023: obligación de llevar correa al perro, uso del bozal en algunos contextos; colección de necesidades en áreas comunes; evite ruidos fuertes y olores desagradables. Finalmente, el propietario es civil y penalmente responsable por los daños causados por el animal a cosas o personas.El ingreso de animales al condominio no anula las reglas generales que deben cumplir los propietarios. Algunas están contenidas en la ordenanza del Ministerio de Salud de 13 de julio de 2022-2023: obligación de llevar correa al perro, uso del bozal en algunos contextos; colección de necesidades en áreas comunes; evite ruidos fuertes y olores desagradables. Finalmente, el propietario es civil y penalmente responsable por los daños causados por el animal a cosas o personas.es responsable civil y penalmente por los daños causados por el animal a cosas o personas.es responsable civil y penalmente por los daños causados por el animal a cosas o personas.
Dos artículos del Código Civil que tratan estos temas
- El artículo 1122-bis del Código Civil
regula trabajos muy particulares con procedimiento procesal propio. Por ejemplo, cuando el condominio le comunica al administrador el deseo de instalar paneles solares y esto implica la modificación de las partes comunes. Realizada la comunicación del interesado, el administrador tiene la obligación de convocar la asamblea a los efectos de los acuerdos anteriores que, de acuerdo con el párrafo tercero, se tomarán con la mayoría a que se refiere el art. 1136 quinto párrafo. La resolución no está contemplada por la ley como condición de admisibilidad o legitimidad de la instalación. De hecho, la junta de accionistas solo tiene el poder de deliberar sobre las medidas adecuadas (puede prescribir métodos alternativos o imponer precauciones). - Artículo 1138 Código Civil
Implica que la presencia de animales exóticos (como serpientes) está prohibida.
En caso de ruidos molestos u olores desagradables, el condominio puede solicitar el retiro del animal de acuerdo al artículo 700 del Código de Procedimiento Civil.