Contenido procesado
- IVA para compras de vivienda
- IVA para la construcción de la primera casa
- IVA por mantenimiento ordinario y extraordinario
- Cómo solicitar el tipo de IVA reducido a la empresa
- La tasa de IVA para la compra de materiales.
- Restauración del IVA y obras de rehabilitación y reestructuración conservadoras
Al 4, 10 o 22% hay tres tipos de IVA actualmente vigentes en nuestro país. Ahí es cuando se aplican en referencia al mercado inmobiliario.
En el caso de la compra de una propiedad, el legislador ha previsto una disciplina especial en el caso de la primera vivienda . Se trata de la denominada "primera vivienda", un régimen fiscal favorable con una reducción de los impuestos que deben pagar quienes compran una propiedad para utilizarla como residencia principal. En este caso, si compra esta propiedad a una empresa, la tasa de IVA reducida se aplicará al 4% en lugar del 22%.
Sin embargo, la propiedad, además de ser utilizada como residencia principal del comprador, no debe entrar en las categorías de lujo o valor (casa solariega A1, viviendas A8 en villas y castillos A9, palacios de mérito histórico y artístico excepcional). Si, por el contrario, compra una primera vivienda de lujo, se aplica el tipo de IVA ordinario del 22%.
Si por el contrario vas a comprar un inmueble que no se utilizará como primera vivienda, se aplicará el tipo de IVA reducido al 10% siempre que el inmueble no sea de lujo, en caso contrario se aplicará el tipo ordinario del 22%.
Se aplica el tipo de IVA del 4% en el caso de intervenciones relacionadas con la construcción de la primera vivienda. En este caso, el solicitante no deberá tener, en exclusiva o en comunión con el cónyuge, otros derechos de propiedad, usufructo, uso y residencia de otra vivienda en el territorio del Municipio en el que se ubique o ya se haya beneficiado de la instalación el inmueble a construir. y el inmueble a construir deberá estar ubicado en el territorio del Municipio donde resida el solicitante o en aquél en el que pretenda trasladarse dentro de los 18 meses contados a partir de la finalización de las obras.
El tipo de IVA reducido se aplica también en el caso de ampliación de la primera vivienda existente , siempre que tras la finalización de las obras la parte ampliada no dé lugar a una unidad inmobiliaria por derecho propio y la propiedad, tras la ampliación, no presente la características catastrales de una propiedad de lujo / prestigio.
En cuanto a la rehabilitación de edificios, también en este caso hay que diferenciar según el tipo de intervención que se lleve a cabo.
La tasa de IVA del 10% se aplica en caso de:
- mantenimiento ordinario , como la reparación o reemplazo de acabados de edificios, el reemplazo de pisos, ventanas y puertas, la pintura de paredes, techos, accesorios interiores y exteriores, la reconstrucción de yesos interiores, la impermeabilización de techos y terrazas, pintura de puertas de garaje
- mantenimiento extraordinario : construcción y mejora de baños, construcción de escaleras internas, división o fusión de unidades inmobiliarias sin cambiar el volumen y el uso previsto
Cabe señalar que esta tasa del 10% se aplica a dicho trabajo en la prestación de servicios. Qué significa eso? Que sobre las obras realizadas por la empresa se aplica el 10% de IVA.
Sin embargo, la aplicación de un tipo reducido de IVA no es automática. Debe ser el solicitante quien entregue a la empresa o al vendedor una declaración en la que asume la responsabilidad del trabajo realizado y el tipo de IVA a utilizar. En el caso de que al cliente se le cobre una factura con IVA al 22% en lugar del 10%, puede solicitar un reembolso a la empresa que a su vez, factura y transferencia bancaria en mano, deberá enviar esta solicitud a la Agenzia delle. ingresos dentro de los 2 años a partir de la fecha en que se pagó la transferencia relativa a la factura con el 22% de IVA.
¿Pago un tipo reducido de IVA por la compra de los materiales necesarios para realizar trabajos de mantenimiento ordinarios y extraordinarios? Las ventas de bienes están sujetas al tipo de IVA reducido al 10%, solo si el suministro relativo se realiza como parte del contrato. Qué significa eso? Básicamente, los activos deben ser adquiridos por la empresa que realiza la obra y no por el particular que encarga los trabajos de mantenimiento de la propiedad. La empresa compra la mercancía y emite factura en la que se cargará al cliente el coste de los materiales y su trabajo, con IVA al 10%.
Si el cliente compra los materiales o bienes directamente, no podrá disfrutar del tipo reducido de IVA . Así, por ejemplo, si decides pintar tú mismo la casa sin llamar a ninguna empresa, no podrás tener el IVA reducido para la compra de pinturas y herramientas al 10, sino al 22%. El IVA subvencionado ni siquiera se aplica a los servicios profesionales, incluso si se llevan a cabo en el contexto de intervenciones dirigidas a la recuperación de edificios, por lo que en la parcela del topógrafo, arquitecto o ingeniero que siguió la obra, se aplica el IVA al 22%.
Sin embargo, cuando el contratista suministre bienes de valor significativo , el tipo reducido se aplicará a los bienes antes mencionados solo hasta el valor del servicio considerado neto del valor de los bienes en sí. Este límite de valor debe identificarse restando el valor de los activos significativos del monto total del servicio, representado por la contraprestación total adeudada por el cliente.
Los activos significativos, de conformidad con el Decreto de 29 de diciembre de 1999, son:
- ascensores y montacargas
- accesorios externos e internos
- calderas
- videoporteros
- equipos de aire acondicionado y reciclaje
- accesorios y accesorios de baño
- sistemas de seguridad.
Por tanto, sobre activos tan importantes, el tipo reducido del 10% se aplica únicamente a la diferencia entre el valor global del servicio y el de los propios activos.
Para entender, hagamos un ejemplo en relación a una intervención de mantenimiento extraordinaria que cuesta un total de 15 mil euros, de los cuales:
- 10 mil por el trabajo realizado por la empresa que realizó el trabajo
- 5 mil el costo de bienes importantes como grifería y sanitarios.
Sobre los 5 mil euros del coste de los activos significativos se aplica el 10% de IVA únicamente sobre la diferencia entre el importe total de la intervención y el de los mismos activos significativos (15.000 - 5.000 = 10.000). Sobre el valor residual (5.000 euros) se aplicará el tipo ordinario del 22%.
Pasar a las obras de restauración y remodelación conservadora (como la eliminación y prevención de situaciones de deterioro, el ajuste de las alturas de los pisos en función de los volúmenes existentes hasta la apertura de ventanas para las necesidades de ventilación del local) y renovación ( como la modificación de la fachada del edificio, la construcción de un ático o un balcón o la apertura de nuevas puertas y ventanas) la tasa del IVA es siempre del 10% sobre:
- prestación de servicios relacionados con la ejecución de intervenciones
- la compra de bienes suministrados para la realización de las mismas intervenciones de restauración, rehabilitación conservadora y rehabilitación de edificios (por ejemplo pinturas, ladrillos, etc.)
- suministros de los denominados productos acabados.
Los productos terminados son aquellos que, aunque incorporados en el edificio, conservan su individualidad. Son productos terminados sobre los que se aplica el 10% de IVA por ejemplo puertas, marcos de ventanas y sanitarios (fregaderos, bañeras, etc.)
La facilitación se debe tanto cuando la compra la realiza directamente el cliente de las obras, como cuando la empresa o el contratista que las realiza adquiere la mercancía. Sin embargo, el IVA reducido no se aplica a materias primas y productos semiacabados como ladrillos, mayólicas, tejas, clavos, varillas de hierro, cal, yeso, cemento, etc.