Contenido procesado
- Rento para comprar: que es y que aporta
- Las propiedades en cuestión y el alquiler
- La transcripción del contrato
- El inquilino moroso
- Impuestos: ¿quién los paga?
- Arrendamiento de inmuebles
- Los beneficiarios y las propiedades
- Las ventajas fiscales
- La suspensión del contrato
Para dar impulso al mercado inmobiliario considerando también las dificultades de acceso al crédito, el legislador ha adoptado dos nuevas herramientas para permitir que las personas que no tienen liquidez inmediata puedan comprar una casa: arrendamiento inmobiliario y alquiler con opción a compra . Aquí está la guía completa con toda la información.
El alquiler con opción a compra es un nuevo tipo de contrato con el que el propietario entrega inmediatamente la propiedad al inquilino y futuro comprador, quien paga el alquiler y luego de un período de tiempo fijado en el mismo contrato, el inquilino puede decidir si compra la propiedad. , deduciendo del precio parte de las tasas ya pagadas. En esencia, el alquiler con opción a compra se divide en dos fases: en la primera, el propietario cede el uso de la propiedad al inquilino que está obligado a pagar el alquiler pactado al otorgante (tanto por el componente destinado a uso como por el se cargará al precio de compra).
La segunda fase, si la hay, es la que implica la transferencia de la propiedad de la propiedad del otorgante al arrendatario. Una vez transcurrido el plazo acordado, este último es libre de decidir si procede o no con la compra. Si decide no comprar la propiedad, al vencimiento del plazo el contrato dejará de tener efecto y el otorgante tendrá derecho a devolver la propiedad y retener la totalidad del componente de los derechos imputables al uso. El inquilino, por su parte, tendrá derecho a la devolución del porcentaje del componente de alquiler imputable al precio de venta determinado en el propio contrato.
Por el contrario, si decide ejercitar el derecho de compra, el cedente estará obligado a dar su consentimiento a la venta y el arrendatario, a su vez, deberá abonar el precio pactado neto de los honorarios ya pagados por el componente a cargar al precio. .
El contrato debe especificar los dos componentes diferenciados que componen la tarifa a pagar: el destinado al pago del uso (retribución del disfrute) y el que se carga al precio en caso de que el arrendatario decida ejercer su derecho de compra. El alquiler con opción a compra también se puede estipular para cualquier tipo de propiedad: residencial, comercial, productiva, uso de oficinas, etc.
La transcripción del contrato de alquiler con opción a compra es importante ya que, de acuerdo con la ley, garantiza una protección específica al inquilino incluso en caso de incumplimiento por parte del otorgante. Con la transcripción, de hecho, se obtiene un doble efecto: el de exigibilidad a terceros, en lo que respecta a la cesión de uso y un efecto de reserva similar al que se produce con la transcripción de un precontrato en cuanto a la obligación del cedente de ceder el propiedad del bien en caso de que el arrendatario ejerza el derecho de compra.
¿Qué sucede si el inquilino está en mora y no paga el alquiler? En este caso, el cedente podrá, a su elección, iniciar un procedimiento de ejecución forzosa sobre los bienes del arrendatario, (artículo 2910 del Código Civil) para obtener lo que le adeuda o para solicitar el cumplimiento específico o resolución del contrato. Tanto en el caso de incumplimiento por parte del inquilino como en el caso de incumplimiento del derecho de compra, el otorgante tiene derecho a la devolución inmediata de la propiedad.
En cuanto a los impuestos a pagar, la Agencia Tributaria intervino con la circular núm. 4 / E de 19 de febrero de 2022-2023, en el que se distingue la normativa fiscal aplicable al período de uso del inmueble, por tanto antes de la compra efectiva, del ejercicio posterior del derecho de compra por parte del arrendatario y la transmisión del inmueble. . En primer lugar, es necesario distinguir si la persona que otorga el disfrute con vistas a la venta futura es un particular o una empresa , y también es necesario distinguir entre impuestos directos (a cargo del propietario / vendedor) e impuestos indirectos (a cargo del arrendatario / comprador).
Los impuestos relacionados con la posesión de la propiedad como el imu y el tasi, corren a cargo del propietario, como en cualquier arrendamiento, mientras que los costos de transcripción del contrato en los registros de la propiedad inmobiliaria corren a cargo del comprador, tales como Gastos e impuestos adeudados por la escritura de compraventa de la propiedad.
Si el propietario es un particular, puede optar sobre la parte recibida como alquiler entre el IRPF ordinario, junto con el impuesto de registro al 2% (a repartir entre propietario y arrendatario) u optar por el régimen de cupón seco.
Si una empresa vende, la parte pagada por el disfrute del activo suele estar exenta del IVA, salvo que la empresa haya optado por el régimen imponible. En cuanto a la tarifa pagada como anticipo del precio, si la transacción está sujeta al IVA, se aplican las siguientes tarifas:
- 4% en el caso de una primera vivienda en el caso de viviendas que no sean de lujo (categorías catastrales distintas de A / 1, A / 8 y A / 9),
- 10% para segundas residencias que no sean de lujo,
- 22% para inmuebles clasificados en las categorías catastrales A / 1, A / 8 y A / 9.
Además del alquiler con opción a compra, otra forma de comprar una propiedad es a través del arrendamiento de bienes raíces introducido por la Ley de Estabilidad n. 208/2021. El leasing tiene como objetivo facilitar, especialmente a los más jóvenes, la compra de la vivienda mediante el uso de la herramienta de arrendamiento financiero.
¿Como funciona? Con la estipulación del contrato de arrendamiento financiero, una empresa de arrendamiento (banco o intermediario financiero autorizado por el Banco de Italia para llevar a cabo la actividad de arrendamiento) asume la obligación de comprar o incluso hacer construir la propiedad, a elección y según las indicaciones del usuario, quien lo recibe en uso por un tiempo fijo contra una tarifa periódica (fee). Una vez finalizado el contrato, el usuario tiene derecho a rescatar la propiedad del activo mediante el pago del precio establecido en el contrato.
El arrendamiento de propiedad residencial es utilizable por personas físicas con ingresos totales no superiores a 55.000 €, siempre que no tengan una residencia principal. Cualquier tipo de propiedad se puede comprar con arrendamiento, siempre que no pertenezcan a las categorías catastrales A / 1, A / 8 y A / 9. También puede ser un edificio de uso residencial ya terminado y declarado viable, un edificio de uso residencial a construir en un terreno específico, un edificio de uso residencial en construcción y por terminar o incluso un edificio residencial a restaurar.
La ley fomenta la estipulación del contrato de arrendamiento . En particular, para los titulares de contratos firmados entre el 1 de enero de 2022-2023 y hasta el 31 de diciembre de 2022-2023, es posible deducir los costos del arrendamiento de la "primera vivienda" de la declaración de impuestos.
En concreto, para los jóvenes menores de 35 años en el momento de la firma del contrato y con una renta total no superior a 55.000 euros, los incentivos fiscales son:
- la deducción del 19% de las cuotas de arrendamiento (hasta un importe máximo de 8 mil euros anuales);
- la deducción del 19% del precio de reembolso (hasta un importe máximo de 20 miles de euros).
Para las personas físicas de 35 años o más y con una renta total no superior a 55.000 euros, los incentivos fiscales son:
- la deducción del 19% de las cuotas de arrendamiento (hasta un importe máximo de 4 mil euros anuales);
- la deducción del 19% del precio de reembolso (hasta un importe máximo de 10 mil euros).
Tanto para los menores de 35 como para los mayores de 35 años, el impuesto de registro sobre la compra de la "primera vivienda" se reduce al 1,5%, pero el impuesto de registro se calcula sobre el precio de compra, porque no es es aplicable el mecanismo de precio-valor.
La disciplina del primer arrendamiento de vivienda establece que el cliente puede solicitar la suspensión del contrato en caso de pérdida del empleo. La suspensión, en todo caso, no determina la aplicación de comisión o costas preliminares y se produce sin solicitud de garantías adicionales.