Contenido procesado
- En resumen
- Mucho tiempo si hay inquilino
- Antes de la subasta: todo el juez decide
- Comprar en subasta con o sin subasta
- Cómo se realiza el pago
- Porque es conveniente
- De que estar atento
Una forma alternativa y poco utilizada de comprar una casa es comprar una casa en subasta, ahorrando en las cifras del mercado, para los particulares y para las empresas. Pero, para moverse con seguridad, necesita conocer bien las regulaciones y saber cómo proceder (¡rápido!)
Será efecto de la crisis si se han incrementado las subastas inmobiliarias, con la venta de activos pertenecientes a sujetos incapaces de pagar sus deudas. Son los acreedores, en un intento por obtener todo o parte de lo adeudado, quienes en muchos casos inician el proceso de ejecución forzosa de la vivienda. De forma que, una vez subastado, pueda ser adquirido por cualquier persona física o jurídica (incluidas entidades y empresas), a excepción del deudor. Comprar una casa en una subasta suele ser muy conveniente, pero hay varios aspectos a tener en cuenta. Especialmente si el apartamento en cuestión está ocupado por el propietario ejecutivo o un inquilino con contrato de arrendamiento. En el primer caso, se envía una carta de preaviso al ahora antiguo propietario, indicando el plazo dentro del cual debe abandonar la casa.Si la carta no surte efecto, luego de una serie de ultimátums, puede ser necesario notificar, a través de un alguacil, un aviso que indique con precisión el plazo (hora y día) dentro del cual se debe desalojar la propiedad. El alguacil, en caso de repetidas resistencias, podrá recurrir a la ayuda de la policía para proceder a la evacuación del local.
* La legislación de referencia sobre subastas inmobiliarias está contenida en los artículos incluidos entre 474 y 632 del Código de Procedimiento Civil, actualizado por el decreto ley de 3 de mayo de 2022-2023, n. 59, el llamado “decreto bancario”, posteriormente convertido en ley núm. 119. Entre otras cosas, la ley establece que, si la propiedad adjudicada y subastada no se vende después de tres intentos (con una reducción, en cada subasta, de una cuarta parte del precio), el juez ordena el cierre anticipado de la proceso ejecutivo. En esencia, el activo vuelve a estar disponible para el propietario ejecutivo (es decir, el propietario de la propiedad que fue subastada). El art. 591, segundo párrafo, del Código Procesal Penal también establece que el juez, luego de que el tercer intento de venta quedó desierto y en ausencia de solicitudes de cesión,puede montar una cuarta subasta con un precio de venta reducido hasta en un 50%.
En resumen
- Los precios de la vivienda están por debajo de los precios del mercado
- Las subastas siempre se anuncian, en sitios especializados y en los medios lo que dice la ley.
- Es necesario pagar rápido mediante transferencia bancaria o hipoteca
Si la propiedad está ocupada, en lugar de por el antiguo propietario, por uno o más inquilinos con un contrato de arrendamiento regular, el proceso necesario para la liberación de la casa se puede extender por seis meses. El nuevo propietario, de hecho, debe respetar los términos del contrato de alquiler y, solo después de su vencimiento, poder deshacerse del apartamento.
El decreto de transferencia, firmado por el juez, es el último paso de la subasta: la propiedad expropiada pasa al adjudicatario y obliga al antiguo propietario a liberarla.
Las subastas judiciales de bienes raíces se refieren a la venta forzosa de un inmueble propiedad del albacea, sujeto que, no habiendo pagado sus deudas, sufre la expropiación del inmueble. Las subastas pueden realizarse en los tribunales o en las oficinas de los profesionales delegados por el juez de ejecución. En primer lugar, sin embargo, se fija el precio básico de venta del inmueble, establecido por un perito designado por el juez quien, luego de una inspección, elabora un avalúo que contiene identificación catastral, plano de planta, estado de conservación, denuncia de abusos de edificación, servidumbres o deudas en el comparaciones del condominio. El documento también especifica si el alojamiento está desocupado u ocupado por el antiguo propietario o por otros, con contrato de arrendamiento. La tasación se puede consultar en la cancillería judicial,en la oficina del profesional designado o en Internet, si la subasta se anuncia en sitios dedicados. Con la orden de venta, el juez de ejecución establece las condiciones y términos de la subasta: precio base, términos de presentación de ofertas, audiencia de licitación entre postores y plazo para pagar la propiedad, neto de deposito ya pagado. Mientras tanto, la propiedad ejecutada se confía al custodio judicial que mantiene, administra y gestiona la propiedad, por ejemplo, mediante el cobro del alquiler. Esta es la cifra de referencia para los interesados en comprar, a quienes contactar para obtener más información sobre la propiedad. En cambio, es el secretario del tribunal, el notario o un profesional delegado, el redactar el anuncio de subasta,es decir, el documento oficial que contenga la dirección de la propiedad, fecha, hora y lugar donde se realizará la subasta, el precio base, el aumento mínimo, el plazo para presentar ofertas y las condiciones de venta. El aviso debe ser colocado durante al menos tres días consecutivos en el tablón de anuncios del tribunal en el que se desarrolle el proceso ejecutivo y publicado en sitios especializados y autorizados, y difundido en periódicos y medios de comunicación.
En la subasta sin subasta, los participantes presentan sus ofertas en un sobre cerrado (más un depósito del 10%, sin marcas de identificación) en los términos y en la forma indicada en el aviso. Las ofertas no pueden ser inferiores al precio base previamente establecido. En presencia de varias ofertas, no gana la más alta, pero se realiza una licitación entre todos los participantes, estableciendo como base el monto indicado en la oferta más alta. Si la venta sin encantamiento sale desierta, el juez ordena una nueva subasta con encantamiento, que es una licitación pública entre postores, declarada concluida cuando han pasado al menos tres minutos desde la última puja y nadie ha subido.
Cómo se realiza el pago
En la subasta sin subasta, si solo hay una oferta incrementada en un quinto o igual al precio base (en este caso el acreedor debe estar de acuerdo), la propiedad se adjudica directamente. Por el contrario, ante la presencia de varias ofertas, el juez convoca la subasta, con un aumento mínimo indicado en el aviso. En el caso de que el participante o el delegado no asista a la subasta, se retiene una décima parte del depósito como penalización. Si la venta en sobre cerrado es siempre definitiva, en la subasta es provisional; de hecho, en los diez días siguientes a la subasta, los participantes “derrotados” pueden presentar una nueva oferta, incrementada en una quinta parte en comparación con la ganadora. A continuación, el juez organiza un nuevo concurso, reservado únicamente para los que participaron en el anterior.El premio es, en cambio, definitivo si no se recibe ninguna propuesta en los diez días siguientes. El adjudicatario deberá pagar dentro de los plazos establecidos en el anuncio de venta, mediante transferencia bancaria o mediante la apertura de un préstamo hipotecario. En este último caso, es importante que el acuerdo con el banco se finalice antes de que expire el plazo del saldo. Existe un convenio entre la Asociación Bancaria Italiana (ABI) y los tribunales para la concesión de préstamos hipotecarios subvencionados, que cubren hasta el 80% del precio de remate del inmueble.es importante que el acuerdo con el banco se finalice antes de que expire el plazo del saldo. Existe un convenio entre la Asociación Bancaria Italiana (ABI) y los tribunales para la concesión de préstamos hipotecarios subvencionados, que cubren hasta el 80% del precio de remate del inmueble.es importante que el acuerdo con el banco se finalice antes de que expire el plazo del saldo. Existe un convenio entre la Asociación Bancaria Italiana (ABI) y los tribunales para la concesión de préstamos hipotecarios subvencionados, que cubren hasta el 80% del precio de remate del inmueble.
Porque es conveniente
- La propiedad se puede comprar a un precio inferior al precio de mercado.
- Si las tres primeras subastas se agotan o no se alcanza el precio mínimo, la propiedad se vuelve a cotizar a un precio reducido
- La tasación, para ser leída con atención, hace transparente el estado y las condiciones de la propiedad
- Una vez otorgado, el juez de ejecución libera la propiedad de hipotecas y ejecuciones hipotecarias.
De que estar atento
- Liberar la vivienda ocupada por el antiguo propietario, sus familiares o amigos puede llevar tiempo y dinero
- Si la propiedad adjudicada se alquila, el nuevo propietario deberá esperar a que expire el contrato de arrendamiento regular para tenerla disponible.
- El juez de ejecución no puede cancelar determinadas cargas como usufructo, incautaciones penales y judiciales, etc.
- El inmueble debe pagarse rápidamente, dentro de los términos previstos en el aviso de venta, mediante transferencia bancaria o contratando un préstamo hipotecario.
En colaboración con Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.i t