Contenido procesado
- Préstamo por uso: préstamo gratuito
- 4 tipos de contratos
- Obligatorio registrarse
- Cómo dividir los gastos
- Regulaciones y ley
- Ley de Estabilidad 2022-2023
Para 2022-2023, los expertos pronostican un ligero descenso en el mercado del alquiler, pero con un descenso de la demanda tan mínimo que las rentas medias se mantienen estables. Por tanto, todavía son muchos los que buscan una vivienda para alquilar, a los que se dirige la invitación, también de asociaciones gremiales, para informarse bien sobre derechos y deberes para no incurrir en estafas o correr el riesgo de actuar de forma irregular. Por ejemplo, no todo el mundo sabe que existen cuatro tipos de contratos y que, además de los de corta duración, deben estar registrados en la Agencia Tributaria (www.agenziaentrate.gov.it). Además del préstamo "particular", existen otros tres tipos; el más utilizado es el "alquiler gratuito".
- El contrato más habitual es el 4 + 4 años, con alquiler gratuito
- La cancelación por parte del propietario debe estar justificada
- Hay exenciones fiscales para el propietario y el inquilino.
A través del contrato de préstamo, una parte (el prestamista) entrega la propiedad a la otra (el prestatario) por un período de tiempo determinado, al final del cual se debe devolver la misma propiedad. Se trata de un acuerdo esencialmente libre, previsto en el art. 1803 del Código Civil, que puede ser verbal o por escrito. En este último caso, se requiere el registro en la Agencia Tributaria, como para todos los demás tipos de contrato.
Este contrato permite a las partes acordar libremente el monto de la tarifa mensual. Tiene una duración de al menos 4 años, renovándose automáticamente otros 4. En el primer vencimiento, con una antelación mínima de 6 meses, mediante el envío de carta certificada, tanto el arrendador como el inquilino pueden cancelar el contrato. En particular, el arrendador debe justificar la cancelación especificando uno de los motivos previstos por la ley 431/98. Al final de los 8 años, cada parte tiene derecho a activar el procedimiento de renovación bajo nuevas condiciones (es posible redefinir el monto de la tarifa) o de renuncia, enviando una carta a la otra parte, al menos 6 meses antes de la fecha límite. correo registrado. La parte solicitada debe responder, nuevamente por carta certificada, dentro de los 60 días a partir de la fecha de recepción.A falta de respuesta o acuerdo, el contrato se considera vencido. Finalmente, el depósito: nunca más de tres meses.
Al final de los primeros 4 años, la cancelación es legítima por parte del arrendador cuando:
- tiene la intención de ceder la propiedad a sí mismo, a su cónyuge, padres, hijos o familiares - hasta el segundo grado - para uso residencial, comercial, artesanal o profesional;
- la empresa u organismo público o en todo caso con finalidad pública, social, mutualista, cooperativa, asistencial, cultural o religiosa se propone destinar el inmueble al ejercicio de actividades encaminadas a la consecución de los fines antes mencionados, y ofrece al arrendatario otro inmueble idóneo y que el arrendador tiene plena disponibilidad;
- la propiedad está incluida en un edificio severamente dañado que debe ser reconstruido o cuya estabilidad debe garantizarse, y la permanencia del inquilino es un obstáculo;
- la propiedad está ubicada en un edificio cuya renovación completa está prevista, o se pretende la demolición o transformación radical para crear nuevos edificios. O, por tratarse de una propiedad ubicada en el último piso, el propietario pretende realizar elevaciones -de acuerdo con la ley- y, para realizarlas, es imprescindible el desalojo del inmueble;
- tiene la intención de vender la propiedad a terceros y no posee ninguna otra propiedad residencial que no sea la que posiblemente se use como vivienda. En este caso, el inquilino tiene derecho de tanteo;
- el arrendatario, sin que se haya producido una sucesión legítima en el contrato, ocupa continuamente la propiedad sin motivo justificado;
- el inquilino tiene plena disponibilidad de alojamiento gratuito y adecuado en el mismo municipio.
Es un contrato de 3 años, más otros 2 que se activan automáticamente al vencimiento. Alternativamente, al final del período de tres años, las partes pueden decidir renovar y remodelar el acuerdo por otros tres años. Cualquier cancelación por parte del propietario o inquilino debe ser comunicada 6 meses antes del final de los tres años. Se podrá aportar una fianza, que deberá ser devuelta al final del contrato, nunca superior a tres meses.
El alquiler acordado se calcula sobre la base de acuerdos entre las asociaciones de propietarios e inquilinos y tiene en cuenta ciertos parámetros, como la ubicación, el tamaño y el acabado de la propiedad. Las ventajas fiscales para los usuarios que opten por este tipo de contrato (siempre que el inmueble se utilice como vivienda principal) dependen de sus ingresos: para los de hasta 15.493,71 € se prevé una deducción fiscal de 495,80 € ; para aquellos entre 15.493,72 y 30.987,41 euros la deducción es igual a 257,90 euros. Por otro lado, el arrendador puede beneficiarse de la reducción de la base imponible del IRPF, un descuento en el impuesto de matriculación y, sobre todo, la rebaja del tipo impositivo a tanto alzado (del 21% al 10%) si opta por este tipo de tributación. Finalmente, se prevé una reducción del 25% en imu y tasi.
En este caso, el contrato tiene una duración de no menos de 1 mes y no más de 18 meses. Transcurrido este plazo, el contrato, sin comunicación entre las partes, se considera concluido. Estos contratos están estipulados para satisfacer necesidades particulares de propietarios e inquilinos, que deben documentarse y adjuntarse al contrato. En ausencia de dicha documentación, el contrato transitorio debe ser reemplazado por uno ordinario (comúnmente definido 4 + 4). En cuanto a la tarifa, la deciden libremente las partes, a excepción de los contratos que se encuadran en once áreas metropolitanas (Roma, Milán, Nápoles, Turín, Palermo, Génova, Bolonia, Florencia, Bari, Catania y Venecia), en los municipios vecinos y en las capitales de provincia: en estos casos los montos se definen dentro de los valores mínimos y máximos decididos a nivel local.
Es un tipo particular de contrato diseñado para satisfacer las necesidades de vivienda de los estudiantes universitarios fuera de las instalaciones, es decir, los residentes en una ciudad distinta a la de la universidad. Tiene una duración de entre 6 meses y 3 años y se puede renovar en el primer plazo acordado en el momento de la suscripción. Para la cancelación se necesitan 3 meses de anticipación y el depósito de garantía que no puede exceder los tres meses. Como en los otros casos. El convenio solo podrá suscribirse para inmuebles ubicados en municipios (incluidos los vecinos) que acojan universidades o cursos universitarios adscritos y, además de estudiantes individuales, empresas por el derecho a la educación, asociaciones de estudiantes, cooperativas y organizaciones sin fines de lucro que operan en el sector. El modelo del contrato (anexo F del DM30 de diciembre de 2012) está disponible en el sitio web del Ministerio de Transporte (www.mit.gov.it) bajo el título "Reglamentos". Puede ser cumplimentado y firmado por el alumno individual o por un padre, así como, como hemos visto, por grupos de alumnos o por empresas por el derecho a la educación. El importe del alquiler puede variar según las características del alojamiento, siempre teniendo en cuenta los umbrales previstos para los contratos con alquiler pactado. Para los inquilinos, la ley prevé una deducción del impuesto sobre la renta personal del 19% sobre un coste máximo de 2.633 euros, de la que pueden beneficiarse los estudiantes o, alternativamente, los padres si los hijos dependen de ellos. El arrendador, por su parte, puede beneficiarse del impuesto a tanto alzado, evitando así pagar, en el momento de la firma del contrato y en caso de renovaciones, tanto el impuesto de timbre como el impuesto de matriculación.
Todos los arrendamientos que tengan una mayor duración, independientemente del alquiler pactado por las partes. El registro debe realizarse dentro de los 30 días a partir de la fecha de firma del contrato escrito o desde su fecha de vigencia, de tres formas posibles:
- a través de los servicios telemáticos de la Agencia Tributaria. Esta opción es obligatoria para los agentes inmobiliarios y para quienes poseen al menos diez propiedades, mientras que es opcional para los demás contribuyentes;
- utilizando el software RLI (registro de arrendamiento de bienes raíces);
- nombrar un intermediario (Caf, asociaciones comerciales, profesional autorizado) o un delegado.
Dentro de los 60 días posteriores al registro, el propietario debe notificar al inquilino y al administrador del condominio, preferiblemente enviando una carta certificada con acuse de recibo o vía Pec (correo electrónico certificado). Por último, los contratos de arrendamiento deben contener una cláusula en la que el inquilino declare haber recibido la documentación del Ape (Certificado de Eficiencia Energética) relativa a la propiedad.
Si la propiedad arrendada está amueblada con muebles, las partes deben ingresar la lista de artículos presentes en el momento de la estipulación en el contrato de alquiler. Es aconsejable adjuntar esta lista al contrato, para que, una vez finalizado el contrato, el arrendador pueda comprobar si existen deficiencias. Como los gastos del condominio, el mantenimiento ordinario del mobiliario es responsabilidad del inquilino, mientras que el mantenimiento extraordinario es responsabilidad del arrendador.
Cómo dividir los gastos
En general, las reparaciones extraordinarias son siempre responsabilidad del propietario, mientras que el inquilino paga las reparaciones ordinarias. En particular, como exige la ley núm. 392 "Corren íntegramente por cuenta del arrendatario, salvo pacto en contrario, los gastos relacionados con el servicio de limpieza, el funcionamiento y mantenimiento ordinario del ascensor, el suministro de agua, luz, calefacción y aire acondicionado del aire, depuración de pozos negros y letrinas, así como la prestación de otros servicios comunes. Los costes del servicio de conserjería corren a cargo del inquilino hasta el 90%, salvo que las partes hayan acordado una medida menor ".
En colaboración con Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it
Regulaciones y ley
La regla de referencia en materia de arrendamientos es la ley de 9 de diciembre de 1998, n. 431 “Normas que rigen los arrendamientos y cesiones de edificios utilizados con fines residenciales”. Entre otras cosas, se establecen los procedimientos para la estipulación y renovación de los contratos de arrendamiento y la resolución del contrato por parte del arrendador (el dueño de la propiedad). El arte. 13, bajo el título "Contratos contrarios a la ley", especifica que cualquier convenio "destinado a determinar un monto del alquiler superior al resultante del contrato escrito y registrado" o "derogando los límites de duración del contrato establecidos por este ley". El arte. 13 fue reescrito parcialmente por la Ley de Estabilidad de 2022-2023 que, con respecto al contrato, agregó en particular:"Es responsabilidad del arrendador disponer el registro dentro del término perentorio de treinta días, dando comunicación documentada, en los próximos sesenta días, al inquilino y al administrador del condominio, también con el propósito de cumplir con las obligaciones de llevar el registro del condominio de a que se refiere el artículo 1130, número 6), del Código Civil ".
La ley, entre otras disposiciones, establece la nulidad de los contratos estipulados por las partes que contradigan alguna de las disposiciones contenidas en la propia ley y establece que el arrendatario, dentro de los 6 meses siguientes a la devolución del inmueble arrendado, podrá solicitar la devolución del inmueble. sumas pagadas en exceso del alquiler indicado en el contrato, o el máximo definido por los acuerdos entre las asociaciones de propietarios y las de los inquilinos. El inquilino también podrá actuar para obtener la renovación del contrato en las condiciones previstas por la ley.
Precisa que el arrendador está obligado a registrar el contrato (dentro del plazo perentorio de treinta días siguientes a su estipulación), dando "comunicación documentada" (detalle del pago realizado y número de registro atribuido al contrato), en siguientes sesenta días, al inquilino y al administrador del condominio.
Los costos de registro del contrato de arrendamiento deben ser pagados por el inquilino y el propietario en partes iguales. También se especifica que el depósito de garantía no puede exceder los tres meses del alquiler.