Contenido procesado
- ¿Qué dice la ley de ruido en condominios?
- Edificios a prueba de ruido
- Para disputas acude al administrador
- Indemnización por daños
- Cuando no se necesitan pruebas
- ¿Los perros ladran de noche? No siempre es un crimen
- Alquileres: si el inquilino es ruidoso, el contrato se puede rescindir
El adolescente que toca la batería después de la cena; los pasos interminables sobre el parquet de dos hábiles bailarines; la televisión escuchó un volumen alto en Dolby Surround. Estos son solo algunos ejemplos de ruidos comunes en condominios que pueden ocurrir y que, en la mayoría de los casos, conducen a disputas entre vecinos. A pesar de que las diatribas de este tipo están en la agenda, en el Código Civil no existe una norma que establezca el máximo de ruido permitido en el condominio. El artículo 844 se limita a observar que los ruidos, humos y emisiones de humo o calor no pueden ser prohibidos, salvo que superen la tolerabilidad normal, teniendo también en cuenta el lugar donde se ubica el edificio. A lo largo de los años, los tribunales y la Casación se han pronunciado sobre el concepto de "tolerabilidad normal" y, hoy en día, tras una miríada de sentencias,un ruido se considera molesto si supera los 3 decibeles en comparación con el ruido de fondo. Esto significa, por ejemplo, que los ruidos producidos en un edificio ubicado en el distrito de la movida tendrán un umbral de tolerancia más alto que otros que se perciben en un edificio ubicado en una zona residencial tranquila, alejada de comercios y tráfico.
- Las referencias legislativas son dos artículos del Código Civil
- El administrador tiene un papel en la eliminación de las diatribas llamando a la asamblea
- El inquilino que viole el reglamento puede ser rescindido del contrato.
En materia de ruidos en condominios, el artículo 844 del Código Civil establece que "el dueño de un inmueble no puede impedir la emisión de humo o calor, humos, ruidos, temblores y propagaciones similares derivadas del trasero del vecino, si no superan la tolerabilidad normal, teniendo en cuenta también el estado de los lugares ». Desde el punto de vista penal, en cambio, la regla de remisión está contenida en el artículo 659, según el cual "quien perturbe el o El resto de personas, ya sea espectáculos, tertulias o entretenimiento público, se sanciona con arresto de hasta tres meses o con multa de hasta 309 euros.La multa de 103 euros a 516 euros se aplica a todo aquel que ejerza una profesión o un oficio ruidoso en contra de lo establecido por la ley o las prescripciones de la Autoridad ”.
El confort acústico es una condición de bienestar codiciada por todos. En lo que respecta a las nuevas construcciones, de hecho, es un criterio de evaluación importante en los casos de compra de inmuebles. Para las viviendas construidas después de 1998 y para aquellas sujetas a renovación, el aislamiento acústico debe cumplir con el DPCM 5/12/97 que establece los límites de aislamiento acústico entre las unidades inmobiliarias, entre la casa y el exterior y se trata de instalaciones y tráfico peatonal.
Para disputas acude al administrador
Cuando un condominio se queja de ruidos en el condominio provenientes de vecinos, generalmente se dirigen a ellos directamente. En muchos casos, sin embargo, el vecino ruidoso reitera su comportamiento y la "víctima" no tiene más remedio que ponerse en contacto con el administrador del edificio. Como prevé el artículo 1710 del Código Civil, está obligado a cumplir su mandato "con la diligencia de buen padre de familia", colocando el asunto en el orden del día de la asamblea, favoreciendo la discusión entre las partes. Si el problema persiste y en el caso de que exista un reglamento de condominio que prohíba ruidos más allá de cierto umbral en determinados momentos, el administrador puede imponer una multa al condominio ruidoso igual a 200 euros, que puede llegar a 800 euros en el caso de recaída. Esta sanción deberá en todo caso ser aprobada por la asamblea del condominio,con un número de votos que represente la mayoría de los presentes y al menos la mitad del valor del edificio. La suma recaudada se devuelve luego al fondo establecido por el administrador para el pago de los gastos ordinarios.
Además, el condominio dañado puede obtener una compensación por los daños sufridos contactando al Juez de Paz, quien cuenta con una oficina de Asesoría Técnica (Ctu) destinada a cuantificar la emisión ruidosa. La tasación la realiza un técnico calificado, que mide los decibelios provenientes del vecino. En el caso de que el dictamen demuestre que el ruido es superior al umbral máximo permitido, el condominio podrá obtener una indemnización, cuantificada por el juez.
Cuando no se necesitan pruebas
Si, en medio de la noche, un vecino ruidoso perturba la paz, no siempre es necesario contactar a un experto y medir los decibelios para demostrar su culpabilidad. Como observó el Tribunal de Casación (con sentencia del 1 de marzo de 2022-2023, n. 9361), para resolver la cuestión el juez puede basarse en las declaraciones de los testigos, capaces de informar las características y efectos de los ruidos percibidos. En el presente caso, en medio de la noche, un condominio produjo gritos y ruidos de vidrios rotos. Estos ruidos fueron escuchados por un policía que, justo en ese momento, caminaba por la calle donde se ubica la casa. También se destaca la pertinencia ofensiva de la conducta implantada por los imputados -explican los jueces-, además de la intensidad de las emisiones sonoras,también del contexto temporal del hecho, que ocurrió en medio de la noche, con la consiguiente alteración inequívoca del descanso de las personas ”. El ruidoso vecino fue multado con 100 euros y condenado a pagar las costas judiciales. Unos días después, con la ordenanza del 20 de marzo de 2022-2023, n. 6867, la Corte Suprema se ha ocupado de un caso similar (ruidos producidos por los inquilinos del piso superior), precisando que, durante el juicio, cualquier peritaje presentado por una sola parte no constituye prueba segura. Sin embargo, el consultor que realizó la medición puede confirmar el resultado obtenido como testigo y, en consecuencia, sus declaraciones "pueden adquirir dignidad y valor probatorio" sobre las cuales el juez deberá expresar su valoración.resultando en una perturbación inequívoca del descanso de las personas ». El ruidoso vecino fue multado con 100 euros y condenado a pagar las costas judiciales. Unos días después, con la ordenanza del 20 de marzo de 2022-2023, n. 6867, la Corte Suprema se ha ocupado de un caso similar (ruidos producidos por los inquilinos del piso superior), precisando que, durante el juicio, cualquier peritaje presentado por una sola parte no constituye prueba segura. Sin embargo, el consultor que realizó la medición puede confirmar el resultado obtenido como testigo y, en consecuencia, sus declaraciones "pueden adquirir dignidad y valor probatorio" sobre las cuales el juez deberá expresar su valoración.con la consiguiente perturbación inequívoca del descanso de las personas ». El ruidoso vecino fue multado con 100 euros y condenado a pagar las costas judiciales. Unos días después, con la ordenanza del 20 de marzo de 2022-2023, n. 6867, la Corte Suprema se ha ocupado de un caso similar (ruidos producidos por los inquilinos del piso superior), precisando que, durante el juicio, cualquier peritaje presentado por una sola parte no constituye prueba segura. Sin embargo, el consultor que realizó la medición puede confirmar el resultado obtenido como testigo y, en consecuencia, sus declaraciones "pueden adquirir dignidad y valor probatorio" sobre las cuales el juez deberá expresar su valoración.El ruidoso vecino fue multado con 100 euros y condenado a pagar las costas judiciales. Unos días después, con la ordenanza del 20 de marzo de 2022-2023, n. 6867, la Corte Suprema se ha ocupado de un caso similar (ruidos producidos por los inquilinos del piso superior), precisando que, durante el juicio, cualquier peritaje presentado por una sola parte no constituye prueba segura. Sin embargo, el consultor que realizó la medición puede confirmar el resultado obtenido como testigo y, en consecuencia, sus declaraciones "pueden adquirir dignidad y valor probatorio" sobre las cuales el juez deberá expresar su valoración.El ruidoso vecino fue multado con 100 euros y condenado a pagar las costas judiciales. Unos días después, con la ordenanza del 20 de marzo de 2022-2023, n. 6867, la Corte Suprema se ha ocupado de un caso similar (ruidos producidos por los inquilinos del piso superior), precisando que, durante el juicio, cualquier peritaje presentado por una sola parte no constituye prueba segura. Sin embargo, el consultor que realizó la medición puede confirmar el resultado obtenido como testigo y, en consecuencia, sus declaraciones "pueden adquirir dignidad y valor probatorio" sobre las cuales el juez deberá expresar su valoración.precisando que, durante el juicio, cualquier peritaje presentado por una sola parte no constituye prueba segura. Sin embargo, el consultor que realizó la medición puede confirmar el resultado obtenido como testigo y, en consecuencia, sus declaraciones "pueden adquirir dignidad y valor probatorio" sobre las cuales el juez deberá expresar su valoración.precisando que, durante el juicio, cualquier peritaje presentado por una sola parte no constituye prueba segura. Sin embargo, el consultor que realizó la medición puede confirmar el resultado obtenido como testigo y, en consecuencia, sus declaraciones "pueden adquirir dignidad y valor probatorio" sobre las cuales el juez deberá expresar su valoración.
¿Los perros ladran de noche? No siempre es un crimen
Entre las novedades introducidas en 2013 por la ley de reforma de condominios, también se encuentra el quinto y último párrafo del artículo 1138 del Código Civil, según el cual "las reglas del reglamento no pueden prohibir la posesión o tenencia de mascotas". Disposición válida aunque exista el reglamento de condominio redactado antes de la entrada en vigor de esta ley. Los propietarios de los animales son en todo caso responsables de los daños causados a las partes comunes del edificio (por donde pueden pasar los de cuatro patas, pero siempre con correa) y de las molestias ocasionadas a los demás condominios.
Sobre este punto, la sentencia del Tribunal Supremo (22 de noviembre de 2022-2023, n. 16677) que anuló la decisión judicial de condenar al dueño de tres perros que dejó ladrar en la terraza durante una noche entera.
El hecho fue denunciado por dos vecinos, un número reducido según el Tribunal Supremo, que juzgó apresurada la decisión del tribunal, ya que no tuvo en cuenta elementos fundamentales como, por ejemplo, la intensidad de los ruidos; la situación antropogénica del lugar donde fueron emitidos; la raza de los perros y su tamaño.
“A efectos de la configurabilidad del delito - explica la Corte Suprema - es necesario que los ruidos denunciados tengan la capacidad de propagarse y constituir una fuente de perturbación - por su intensidad y la ubicación espacial de su origen - para una potencial pluralidad indeterminada de personas, aunque no es necesario demostrar que entonces todos estaban realmente perturbados ».
Puede suceder que los ruidos molestos en un condominio sean causados por un inquilino, es decir la persona que ocupa una propiedad contra el pago de un alquiler. En tales casos, surge la pregunta de si el inquilino ruidoso o el propietario del apartamento es responsable del daño. Sobre este punto, una orden reciente de la Corte Suprema (1 de marzo de 2022-2023, n. 4908) especificó que los condominios dañados pueden contactar al propietario (y pedirle los daños) solo en el caso de que este último, al momento de firmar el contrato de alquiler, de alguna manera podía predecir que los conductores causarían ruido. En todos los demás casos, el inquilino es responsable de los daños. Además, en caso de violación de las regulaciones del condominio, el propietario puede comunicarse con el juez y obtener la terminación del contrato de arrendamiento.
En colaboración con Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it